나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10080 [1] 경상남도 김해시 외동 283 외동조흥아파트 102동 13층 1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 외동 소재"봉명초등학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 제13층 제1301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급배수.위생설비, 난방설비, E/V설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 완경사지대의 사다리형 유사한 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 고도지구(30M) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2022-02-11)(2-705)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기타 : 1) 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근 유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 13번 주택임차권등기(2025.7.2. 등기) 있음(임차보증금 105,000,000원, 전입일 2023. 6. 27. 확정일자 2023. 6. 2.) 배당에서 보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2026타경10080 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 김해시 외동 283 외동조흥아파트 102동 13층 1301호

용도: 아파트

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 98,000,000원

토지면적: 24.09㎡ (약 7.29평)

건물면적: 59.34㎡ (약 17.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 기타 특이사항

특이사항: 선순위 임차권, 유동화 물건, 대항력 있는 임차인

주의사항: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 13번 주택 임차권등기 (2025.7.2. 등기)가 있으며, 임차보증금 105,000,000원, 전입일 2023.6.27, 확정일자 2023.6.2. 배당에서 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본 건은 경상남도 김해시 외동 소재 "봉명초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 차량 출입이 가능하며 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.2. 토지 및 건물 현황

토지는 완경사지대의 사다리형 유사 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 13층 1301호이며, 북측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 설정 현황

등기부상 말소기준권리는 2025년 8월 11일 접수된 동래세무서장의 압류(갑7)입니다.

을구 순위번호 13번의 주택 임차권등기(2025.7.2. 등기)는 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김재영

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 6월 27일

확정일자: 2023년 6월 2일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 7월 2일

비고: 매수인에게 대항력 있는 임차인으로 보증금 잔액 인수 대상입니다.

* 임차인: 윤지수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 6월 27일

확정일자: 정보 없음

대항력: 있음

비고: 대항력은 있으나 보증금 및 확정일자 정보가 불명확하여 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 권리 분석

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 13번 주택임차권이 존재하며, 임차인 김재영 씨의 보증금 105,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 이용 현황

본 건 인근에는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 토지이용계획

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M)로 지정되어 있어 아파트 등 공동주택의 건축 및 이용에 적합한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 외동조흥아파트

주소: 경상남도 김해시 외동 283

건축년도: 1993년 11월 사용승인

총 층수: 20층 (본 건 13층)

세대수: 299세대

본 건 전용면적: 59.34㎡ (약 17.95평)

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

주차: 총 183대 (세대당 주차 대수 확인 필요)

5.2. 주변 교육 및 편의시설

인근에 봉명초등학교, 김해외동초등학교, 김해외동중학교 등 교육시설이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 단지 인근 및 외동 지역 내 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김재영 씨의 보증금 105,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 실질적인 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다. 또한, 윤지수 임차인의 보증금 및 확정일자 정보가 없어 추가적인 분쟁 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.2. 물건 상태 및 기타 리스크

감정평가서 상 현장 조사 시 이해관계자 부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 물건을 토대로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 유동화 물건으로, 채권 양수도 등의 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 외동의 주거지역에 위치한 아파트로, 입지 자체는 양호한 편입니다. 하지만 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원을 인수해야 하는 조건은 투자 결정에 있어 매우 신중한 검토를 요구합니다. 현재 시세 대비 인수 보증금 부담이 큰 상황이므로, 리스크 대비 수익성을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거지로서의 기본적인 입지 요건 구비 (학교, 생활 편의시설 인접)

* 김해시 외동 지역의 장기적인 부동산 가치 상승 기대 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 동일한 면적(59.34㎡)의 조흥그린타운 아파트 최근 매매가는 2026년 3월 15층 91,000,000원, 2026년 6월 11층 80,000,000원 수준입니다. 감정가는 98,000,000원입니다.

9.2. 입찰가 산정

매수인에게 인수되는 임차 보증금은 105,000,000원입니다. 현재 시세(8000만~9100만원)를 고려할 때, 인수 보증금액이 물건의 시장 가치를 초과하는 상황입니다. 따라서, 입찰 시 보증금 인수 금액을 제외한 순수 물건 가치에 대한 합리적인 투자를 위해서는 보증금 부담을 상쇄할 만큼 낮은 가격으로 입찰해야 합니다.

만약 입찰가를 60,000,000원으로 가정할 경우, 총 매입 비용은 60,000,000원(입찰가) + 105,000,000원(인수 보증금) = 165,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장 시세(약 8000만~9100만원)보다 현저히 높은 금액입니다.

매우 보수적으로 접근하여, 투자 위험을 고려한 예상 입찰가는 50,000,000원에서 60,000,000원 사이로 예상됩니다. 이 경우에도 총 투입 비용은 시장 시세보다 높아 잠재적 손실이 발생할 수 있습니다. 따라서, 투자 결정 시 해당 금액이 미래 가치 상승 가능성을 고려했을 때 합리적인지 면밀히 검토해야 합니다.

최종 예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 60,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.