나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1010 [1] 대구광역시 남구 대명동 2143-1 계명아트빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "삼각지네거리" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환 경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 제반 교 통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(1-가) 철근콘크리트조 스라브지붕 4층(사용승인일자: 2003.10.23) 중 3층 301호 단위세대로서, - 외 벽 : 드라이비트위 페인트 등 마감, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바 닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로와 등고평탄하며, "다세대주택 및 근린생활시설부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로, 남측으로 폭 약3미터의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계명대학교(대명동캠퍼스), 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계 미상이며 본건의 이해관계인의 부재로 인하여 집합건축물관리대장상 내부현황, 외부에서 투시가능한 내부전경, 인근주민탐문등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경1010 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 2143-1 계명아트빌 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 81,000,000원

토지면적: 19.08㎡ (약 5.77평)

건물면적: 37.27㎡ (약 11.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO

준공일자: 2003년 10월 23일

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 남구 대명동에 소재하며 "삼각지네거리" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

단지 북측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로는 폭 약 3미터의 막다른 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

소유권보존: 김기순 (2003.10.29)

소유권이전: 노유명 (2006.07.20, 매매)

근저당: 한국양계축산업협동조합 (2007.03.22, 23,700,000원) - 말소기준권리

가압류: 백성윤 (2025.08.20, 27,000,000원) - 말소 예정

임의경매: 한국양계축산업협동조합 (2026.01.19, 18,061,022원) - 말소 예정

등기부 채권 총액: 50,700,000원 (말소기준권리 이후 권리는 낙찰로 모두 소멸됩니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 1차 55,000,000원, 2차 증액분 3,000,000원 (총 58,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 07월 02일

* 확정일자: 1차 2019년 06월 10일, 2차 2021년 06월 02일

* 배당신고일자: 2026년 02월 03일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임대 관계 미상이며, 이해관계인 부재로 집합건축물 관리대장상 현황, 외부 투시 가능한 내부 전경, 인근 주민 탐문 등을 참작하여 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가되었습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대구광역시 남구 대명동은 소규모 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

"삼각지네거리" 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 지역 내에서의 일반적인 수요를 충족하는 상권으로 판단됩니다.

다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중인 토지 특성을 고려할 때, 안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 차량 출입도 용이합니다.

편의시설: 주변 주거 지역 특성상 소규모 상가 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다. 본건은 상대보호구역(계명대학교(대명동캠퍼스))에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하지 않고, 이해관계인 부재로 표준적인 이용 상황을 기준으로 평가되었기에, 실제 내부 상태나 점유 관계가 평가와 다를 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하여 관련 법규 준수가 필요합니다.

도로 현황: 남측으로 폭 약 3미터의 막다른 도로와 접해 있어, 주차나 차량 통행 시 다소 불편함이 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 통상적인 검색 결과, 본건의 직접적인 영향권 내에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 2003년식 다세대주택으로, 감정가는 81,000,000원입니다.

등기부상 모든 권리가 말소기준권리 이하 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 전혀 없는 권리 관계가 명확한 물건입니다.

건물은 준공 후 약 23년이 경과하여 노후도가 있으나, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.

주변 환경은 일반적인 주거 지역으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

감정가 8,100만원은 최근 유사 조건의 실거래가와 비교 시, 시세 대비 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다. (단, 주변 실거래가 분석 필요)

향후 지역 개발 및 주택 시장 동향에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 81,000,000원

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 2003년식 다세대주택의 경우 전용면적 75.265㎡가 123,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당 약 163만원의 시세가 형성된 것으로 보입니다. 본건(37.27㎡)에 적용 시 약 6,087만원의 시세가 산출되나, 이는 본건의 감정가 8,100만원보다 낮은 수준입니다.

주변의 다른 거래 사례(1978년식, 51.471㎡, 75,000,000원) 또한 평당 약 145만원으로 계산되어, 시장 시세와 감정가 사이에 괴리가 있을 수 있습니다.

본건은 대항력 없는 임차인으로 인수 부담이 없고, 권리 관계가 명확한 점을 고려할 때, 감정가 81,000,000원을 기준으로 하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 경쟁 상황, 수리비, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.