나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15044 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1204 엘에이치스타힐스 103동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 "홍북중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층 지상 18층 건물 중 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2015.08.21) - 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감, - 창 호: 새시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2 등)로 이용 중임. ※ 건축물대장상 건축물현황도에 의한 내부구조를 표시하였으므로 참고바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서 현황 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 대체로 왕복 6차선의 아스팔트포장도로 및 북동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2014-04-21), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역(교육환경보호구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-05-04)(한울초등학교(교육과-9935))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-01-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구(2014-04-21)<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-아파트로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 홍성지원 2026타경15044 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 198,000,000원

물건종별: 아파트

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1204 엘에이치스타힐스 103동 5층501호

토지면적: 52.65㎡ (약 15.92평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층 지상 18층 건물 중 제5층 제501호

사용승인일: 2015.08.21

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정평가액: 198,000,000원

토지 지분: 52.6499㎡

건물 지분: 84.92㎡

최근 매매가 (2026년 6월 기준):

84. 92㎡ (12층): 200,000,000원

84. 92㎡ (8층): 189,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 "홍북중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 남동측으로 왕복 6차선, 북동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로2류(폭 30m~35m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 도청이전신도시 개발예정지구 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2026년 1월 21일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑3)

소유권 변동: 한국토지주택공사(보존) -> 김동욱(이전)

권리 총액: 260,000,000원 (임차권) + 285,569,293원 (강제경매 채권액) = 545,569,293원

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

- 임차인: 최정구

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-23

확정일자: 2022-02-23

배당신고일자: 2024-02-28

대항력: 있음

비고: 을구 3번 주택임차권 등기(2024.02.28.) 말소 예정이나, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

- 임차인: 이은희

보증금: 5,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2024-06-21

배당신고일자: 2026-02-11

대항력: 있음

비고: 임차인 이은희는 보증금 5백만원, 차임 월 55만원으로 2024년 6월 21일 전입하였습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 위 임차인 최정구와 유사하게 인수될 가능성이 있기에 주의가 필요합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상될 수 있으나, 임차인의 대항력 유무는 인수 여부와 별개로 고려해야 합니다.)

3.3. 권리분석 요약

본건에는 '최정구'라는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 2억 6천만원은 말소기준권리보다 앞서는 권리로서, 경매 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. (물건명세서 참조: 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액 인수) '이은희' 임차인 또한 대항력이 있으므로 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표시는 경매 진행 시 보증금 전액이 배당될 가능성을 시사하나, 임차인의 대항력 자체는 인수 위험으로 간주해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지와 근린생활시설, 학교가 혼재된 주거 중심 지역에 위치합니다.

주변 시세 및 단지 규모를 고려할 때, 기본적인 주거 수요는 꾸준할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

본건 인근에 홍북중학교가 위치하며, 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 아파트 단지 정보

단지명: 엘에이치스타힐스 (LH Star Hills)

주소: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1204 (홍예로 213)

입주년도: 2015년 8월

총 동수: 23개동

총 세대수: 2,127세대

최고층: 30층 (해당 동 최고층 18층)

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 최정구의 보증금 2억 6천만원 인수 가능성입니다.

만약 경매 낙찰가로 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

임차인 이은희의 대항력 역시 인수 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

부동산 시장 변동성으로 인한 가격 하락 위험이 존재합니다.

현장 방문을 통해 파악하지 못한 건물 내부 하자나 수리 필요 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연차가 비교적 짧고 대단지 아파트라는 장점이 있으나, 인수해야 할 높은 금액의 임차인 보증금이 존재하여 투자에 신중을 기해야 합니다.

권리관계가 복잡하므로, 경매 절차 및 낙찰 후 예상되는 총비용(낙찰가 + 인수 보증금)을 면밀히 계산하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 신축급 아파트로 기본적인 거주 환경 우수

* 홍북읍 내 입지, 교통 및 생활 편의시설 접근성 보통 이상

* 선순위 임차인 인수 위험으로 인해 경쟁 입찰자가 적을 가능성 존재, 이를 통한 저가 낙찰 기회 확보 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 198,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 189,000,000원 ~ 200,000,000원 수준입니다.

가장 큰 위험 요인인 임차인 보증금 2억 6천만원이 낙찰가로 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수하게 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 낙찰가로 보증금이 충당될 가능성을 시사하지만, 만약 인수해야 할 경우 총 비용이 시장 가격을 상회할 수 있습니다.

따라서, 이러한 위험을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위를 시장가 및 감정가보다 낮은 수준에서 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

권장 입찰가: 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.