나이스옥션 법원경매 대전 2026타경32 [1] 대전광역시 중구 태평동 393 삼부아파트 409동 10층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세명감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 중구 태평동 소재 "대전신평초등학교" 동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지 등이 소재하는 아파트지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 제15층 건물 중 제409동 제10층 제102호로서, (사용승인일: 1989.10.19) 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등임. 내벽: 일부 벽지 및 타일마감 등임. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 개별 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 대체로 사다리형의 평지로 "공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 동측 및 남측으로 "대로3류"의 아스콘 포장도로와 각각 접하며, 북측으로 "소로3류"의 아스콘 포장도로와 접하며, 서측으로 "소로2류"의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2022-05-10), 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(태평7호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(태평13호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(태평14호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(태평18)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전버드내초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(동양유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(삼부 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전신평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전태평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-10-08)(대전신평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015- 12-30)(하천 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음. 나. 구분소유건물은 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 원의 요청에 의거 대상부동산의 평가가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 "구분건물 감정평가명세표"상에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 대상물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 외부관찰 및 탐문 등에 의거 작성되어 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 라. 대상물건의 호별 위치확인은 현장에서 탐문조사된 사항 등을 근거로 표시하였으며, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 마. 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경32 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 대전광역시 중구 태평동 393 삼부아파트 409동 10층102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 314,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 53.20㎡ (약 16.11평)

* 토지지분: 53.2㎡ (약 16.11평)

* 건물면적: 120.66㎡ (약 36.49평)

* 건물지분: 120.66㎡ (약 36.49평)

* 전용면적: 120.66㎡ (약 36.49평)

* 분양면적: (별도 표기 없음, 일반적인 36평형으로 추정)

1.4. 건물 정보

* 건축물구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 제15층 건물 중 제409동 제10층 제102호

* 사용승인일: 1989년 10월 19일

* 건물주요구조: 외벽 - 시멘트몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 - 일부 벽지 및 타일마감 등, 창호 - 샷시 창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대전광역시 중구 태평동 소재 "대전신평초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 대규모 아파트 단지 등이 소재하는 아파트지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 대상물건까지 차량 진·출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 동측 및 남측으로 대로3류(폭 25m~30m)와 접합니다.

* 북측으로 소로3류(폭 8m 미만)와 접합니다.

* 서측으로 소로2류(폭 8m~10m)와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)입니다.

* 대로3류, 소로1류, 소로2류, 소로3류 도로에 접해있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전버드내초등학교, 동양유치원, 삼부 유치원, 대전신평초등학교, 대전태평초등학교), 절대보호구역(대전신평초등학교), 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 6일

* 확정일자: 2021년 8월 23일

* 배당신고일자: 2023년 10월 13일

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성은 낮습니다.

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리: 2002-02-23 근저당권)

* 소유권 이전 (매매): 이용주 (1998-08-08)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2002-02-23, 21,780,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이동오 (2023-10-13, 300,000,000원) - 전입 2021-10-06, 확정 2021-08-23. (말소)

* 가압류: 강인수 (2025-02-06, 119,962,854원) - (말소)

* 가압류: 황규선 (2025-10-02, 107,664,146원) - (말소)

* 강제경매: 이동오 (2026-01-22, 300,000,000원) - 본건 경매개시결정 (말소)

* 압류: 중구(대전광역시) (2026-05-11) - (말소)

3.3. 인수 권리 분석

* 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 대상 물건 주변은 아파트 단지가 밀집한 주거지역입니다.

* 구체적인 상업시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 일반적인 아파트 단지 주변의 편의시설 및 상점 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 단지 내에 있습니다.

5.2. 교육시설

* 대전신평초등학교, 대전버드내초등학교, 동양유치원, 삼부 유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 대중교통

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

* 1989년 준공된 건물로, 약 37년의 경과 연수를 가지고 있어 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

* 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여 실제 내부 구조와 차이가 있을 수 있습니다. 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

* 임대 관계가 불명확한 점은 현장 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 관련된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 태평동에 위치한 삼부아파트 409동 10층 102호로, 대전신평초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준이며, 단지 내 복리시설도 갖추고 있습니다. 권리관계는 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 분석됩니다. 다만, 건물의 노후화와 내부 확인의 어려움은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대전 중구 태평동의 대규모 아파트 단지 내 위치

* 초등학교 등 교육시설 인접

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 적음

* 최근 실거래가 수준 고려 시 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(120.66㎡)의 아파트가 2026년 5월 및 6월에 250,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 314,000,000원이지만, 건물 연식과 최근 실거래가를 감안할 때, 현 시세 수준에서의 낙찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 최근 실거래가: 250,000,000원

* 감정가: 314,000,000원

종합적인 분석 결과, 본 물건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 반영하여 260,000,000원 으로 산정합니다. 이 가격은 낙찰 가능성을 높이면서도 시세 대비 경쟁력 있는 가격이 될 수 있습니다. 단, 법원의 최저매각가격 및 현장 시세 변동 추이를 면밀히 검토 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.