나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600118 [1] 대전광역시 유성구 관평동 665 대덕테크노밸리2단지아파트 207동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 관평동 소재 "배울초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(아 파트)로서, 본건 주위는 아파트단지가 주를 이루며, 근린생활시설 및 학교 등의 공공시설이 혼재하는 기존주거지역으로서 제반환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 관평동 소재 "배울초등학교" 남측 인근에 위치하는 구분건물(아파 트)로서, 본건 주위는 아파트단지가 주를 이루며, 근린생활시설 및 학교 등의 공공시설이 혼 재하는 기존주거지역으로서 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 15층건내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2006.02.21) 외벽: 몰탈위 페인팅마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등 창호: 샷시창호 등.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 20층건내 제9층 제904호로서, (사용승인일: 2006.02.22) 외벽: 몰탈위 페인팅마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등 창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형, 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형, 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 대로 등에 접하고 있으며, 단지내 도로 개설되어 있음.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 대로 등에 접하고 있으며, 단지내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 제3종일반주거지역임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600118 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 관평동 665 대덕테크노밸리2단지아파트 207동 9층 904호

용도: 아파트

감정가: 396,000,000원

토지면적: 49.83㎡ (약 15.08평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

건축년도: 2006년

준공일: 2006년 02월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 관평동 소재 "배울초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트 단지를 중심으로 근린생활시설, 학교 등 공공시설이 혼재된 기존 주거지역을 형성하고 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로가 잘 정비되어 있으며, 대로변에 접해 있어 차량의 진출입이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본건의 말소기준권리는 2026년 1월 23일 접수된 백민혁 채권자의 강제경매 개시 결정(채권액 353,041,970원)입니다.

등기부등본 상 '을'구에 기재된 전세권이 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 되는 권리에 해당합니다.

* 전세권 (을1): 2020년 2월 13일 한전원자력연료주식회사 명의로 설정되었으며, 금액은 355,000,000원입니다. (말소: 인수)

* 1번 전세권 변경 (을1-2): 2022년 2월 15일, 권리금액 400,000,000원으로 변경되었습니다. (말소: 인수)

* 1번 전세권 변경 (을1-4): 2024년 2월 16일, 권리금액 355,000,000원으로 변경되었습니다. (말소: 인수)

등기부상 채권 총액은 355,000,000원이며, 이는 낙찰자가 인수하여야 할 부담이 될 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* * 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 12일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있으므로 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* * 한전원자력연료주식회사

보증금: 35,500,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 임차인 현황 상 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 등기부등본 상 동일 채권자의 전세권이 '인수' 조건으로 설정되어 있으므로, 법원 공고와 등기부 내용을 면밀히 확인하여 실제 인수 여부를 최종 판단해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대전광역시 유성구 관평동은 대덕테크노밸리 내에 자리 잡고 있어 첨단 산업단지와 함께 주거 지역이 발달한 복합적인 상권입니다. 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있으며, 각종 근린생활시설과 공공시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

본건 인근에 배울초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 아파트 단지 정보

단지명: 대덕테크노밸리2단지

총 세대수: 684세대

총 동수: 13동

주차대수: 총 228대 (지상 4대, 지하 40대)

본건은 207동 9층 904호이며, 해당 동은 20층 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 등기부상 '인수'로 명시된 전세권(355,000,000원)은 낙찰자가 잔금을 납부한 후에도 말소되지 않고 소멸되지 않아, 낙찰자가 해당 금액 상당의 채무를 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 취득 비용에 큰 영향을 미칩니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원으로 신고된 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 환경적 요인: 일부 검색 결과에 따르면, 본건이 속한 관평동 지역은 주변 산업단지 및 하수처리장 등으로 인해 악취 민원이 발생할 수 있다는 정보가 있습니다. 이는 거주 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 주요 주거 지역인 대덕테크노밸리에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 인수되는 상당한 금액의 전세권과 대항력 있는 임차인의 존재는 권리 분석 및 명도 과정에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 특히, 355,000,000원의 전세권이 낙찰자가 인수해야 하는 경우, 총 실취득 비용이 크게 증가할 수 있으므로 투자 결정에 앞서 종합적인 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대전 유성구 관평동은 대덕테크노밸리의 중심 지역으로, 지속적인 인구 유입과 주거 수요가 예상됩니다.

* 단지 규모: 대규모 아파트 단지로서, 비교적 안정적인 시세와 환금성을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 권리 분석 상 인수되는 채무를 제외한 순수 부동산 가치가 현재 시세보다 저평가되었을 경우, 장기적인 관점에서 투자 가치를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(84.9993㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 7월 4일에 392,000,000원(4층)으로 확인됩니다. 이는 본건의 감정가(396,000,000원)와 유사한 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하라는 지침에 따라, 인수 보증금 합계 0원을 기준으로 산정하면 다음과 같습니다.

실거래가 기준 시장 가치: 약 392,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금 합계 = 392,000,000원 - 0원 = 392,000,000원

주의사항: 위 예상 입찰가는 '인수 보증금'만을 제외한 금액입니다. 그러나 본건은 등기부상 355,000,000원의 전세권이 '인수'되는 권리로 설정되어 있습니다. 따라서 실제 총 취득 비용은 '예상 입찰가' + '인수되는 전세권 금액'이 될 것입니다. 이 경우 총 취득 비용은 약 392,000,000원 + 355,000,000원 = 747,000,000원에 달하게 됩니다. 이는 최근 실거래가 및 감정가보다 훨씬 높은 금액이므로, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액을 고려하여 입찰가를 매우 신중하게 결정해야 합니다. 권리관계의 복잡성을 고려할 때, 시장 가치보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것이 총 지출 측면에서 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.