나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15049 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 210동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "덕산고등학교" 북동측에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2022.08.22.) -외벽 : 화강석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감 -내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 -창호 : 샷시 창호임.

이용상태

"아파트 1개호"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. * 현장 조사시 폐문부재로 인해 설비의 정상작동 여부 등은 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로서, "아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 북측 및 서측으로 왕복 4차선 등의 아스콘포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

-대지권의 목적인 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건에 대한 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 상세한 건물내부구조 및 임대차내역 등을 확인할 수 없었는바, 내부이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도, 평가선례, 외부관찰 및 인근 세대 탐문조사 등을 참고하여 확인하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2026타경15049 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 210동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 311,000,000원

토지면적: 89.54㎡ (약 27.08평)

토지지분: 89.5378㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.32㎡ (약 25.50평)

건물지분: 84.3152㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (본 경매 신청 채권자)

사용승인일: 2022년 8월 22일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제301호

아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2차

총 세대수: 329세대

총 동수: 13동

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 소재하며, "덕산고등학교" 북동측에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 간선도로가 인접해 있어 교통망은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.2. 3.도로상태

본건 동측, 북측, 서측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로가 소재하여 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 대지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류, 중로1류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 25일 접수된 우리은행 근저당(120,000,000원)입니다.

- 소유권보존: 주식회사 심산건설 (2022.08.25)

- 근저당: 우리은행 (120,000,000원, 말소기준권리)

- 주택임차권: 강태호 (198,000,000원, 2022.08.29 전입/확정, 2024.09.13 배당신고, 말소)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (219,325,675원, 2026.01.23, 말소)

- 압류: 국민건강보험공단 (2026.03.26, 말소)

등기부상 채권 총액은 318,000,000원입니다.

매각으로 인해 상기 을구의 근저당, 주택임차권 및 갑구의 강제경매, 압류는 모두 소멸될 예정입니다.

1.3. 2.임차인 현황

- 임차인: 강태호 (강 )

- 보증금: 198,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/확정일자: 2022년 8월 29일

- 배당신고일자: 2024년 9월 13일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

주변 주위환경에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 2.주거 수요

본건이 속한 지역은 아파트 단지 및 주택 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육시설

본건 북동측에 "덕산고등학교"가 위치하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 있을 수 있습니다.

1.5. 2.편의 및 공공시설

주위환경 분석 결과, 공원 및 근린생활시설이 소재하는 것으로 파악되며, 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.건물 상태

현장 조사 시 폐문부재로 인해 설비의 정상 작동 여부 및 정확한 내부 이용 상태 확인에 어려움이 있었습니다. 내부 이용 상태 등은 집합건축물대장, 외부 관찰 및 인근 세대 탐문 조사 등을 참고하여 확인하였으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있으며, 이에 따른 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 2.채권 총액 및 감정가

등기부채권 총액(318,000,000원)이 감정가(311,000,000원)보다 높은 수준입니다. 이는 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 권리는 없으나, 시세 변동 및 경매 진행 상황에 따라 입찰가 산정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

1.6. 3.개발 계획

본건은 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 개발 과정에서의 소음, 교통 혼잡 등 일시적인 불편함이나 계획 변경의 가능성도 존재합니다.

1.6. 4.혐오시설

제공된 정보 및 관련 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구라는 미래가치 또한 잠재하고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리가 없어 깔끔한 명도가 예상됩니다. 다만, 현장 방문 시 내부 상태를 정확히 확인하지 못하였고, 등기부채권총액이 감정가를 상회하는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최근 신축(2022년 사용승인) 아파트로 깔끔한 상태 유지 가능성 높음.

* 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구 내 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 기대.

* 낙찰자가 인수하는 선순위 권리 없음 (인수 보증금 0원).

* 주변 학군 및 근린생활시설 접근성이 양호함.

1.9. 예상 입찰가

현재 시세에 대한 명확한 실거래가 정보 파악에 일부 제약이 있으나, 감정가(311,000,000원) 및 신축 연식, 개발 호재 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 다만, 낙찰 후 발생할 수 있는 미확인 수리비, 잠재적 개발 리스크 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 305,000,000원 ~ 315,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 실제 현황 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.