나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15048 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 210동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 소재하는 내포신도시 내 "덕산고등학교" 북동측에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지 내까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근편익시설 및 정류장 등으로의 접근성 등으로 보아 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상7층 아파트 중 제7층 제702호 단일세대로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등 창호 : 샷시창호 마감.

이용상태

아파트로 이용 중인 것으로 탐문됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 북동측 및 남서측으로 각각 아스팔트포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 용도지역은, 제2종일반주거지역 임. (자세한 내용은 후첨 '토지이용계획확인서' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 관계인의 부재로 내부는 직접 확인하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 홍성지원 2026타경15048 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 210동 7층702호

* 건물용도: 아파트

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 89.54㎡ (약 27.09평)

* 토지지분: 89.5378㎡ (약 27.09평)

* 건물면적: 84.32㎡ (약 25.51평)

* 건물지분: 84.3152㎡ (약 25.51평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 가격 및 경매 정보

* 감정가: 318,000,000원

* 총 등기부채권액: 318,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 위치하며, 내포신도시에 속합니다.

* "덕산고등학교" 북동측에 자리 잡고 있으며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재된 지역입니다.

* 유사한 아파트 단지가 밀집하여 형성된 계획도시의 일부입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 단지 내 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근 편의시설 및 정류장으로의 접근성이 양호하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 북서측, 북동측, 남서측으로 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량으로 접근하기 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 토지이용계획확인서 상 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.

* 도시개발구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 (이도훈)

* 임차인: 이도훈 (개인정보 보호를 위해 성만 표기: 이 )

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 08월 23일

* 확정일자: 2022년 09월 07일

* 배당신고일자: 2024년 09월 25일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인 현황상 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리(최선순위 설정일)는 2022년 08월 25일 접수된 우리은행의 근저당권(120,000,000원)입니다.

* 소유권보존 (2022-08-25)

* 근저당권 (우리은행, 2022-08-25, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (이도훈, 2024-09-25 접수, 198,000,000원, 확정일자 2022-09-07) - 말소예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-01-21, 218,446,880원) - 말소예정

* 압류 (국민건강보험공단, 2026-03-26) - 말소예정

3.3. 인수되는 권리 분석

* 상기 등기부 현황 및 임차인 현황을 종합적으로 분석한 결과, 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임차권, 강제경매, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 낙찰자는 별도로 인수해야 할 부담(보증금, 유치권 등)이 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본 건이 위치한 내포신도시는 계획적으로 조성된 신도시로서, 주거 및 생활 편의 기능이 집중된 지역입니다.

* 주거지역과 근린생활시설이 잘 어우러져 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 편의시설 및 상업시설

* 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 학교 및 관공서 등이 있어 행정 및 교육 관련 편의시설 이용도 용이합니다.

* 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 주거 환경에 적합한 양호한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경 (학군)

* 덕산고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 초등학교, 중학교 등 타 교육 시설과의 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경 및 편의 시설

* 신축 아파트 단지로서 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 차량 진출입이 용이하고, 주변 편의시설 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로 생활이 편리합니다.

5.3. 아파트 단지 상세 정보

* 아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트

* 사용승인일: 2022년 08월 22일 (신축 아파트)

* 총 세대수: 329세대

* 총 동수: 13동

* 최고층: 7층 (본 건은 7층)

* 주차대수: 총 587대 (지하 553대, 지상 34대) - 세대당 주차 대수가 넉넉한 편입니다.

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 확인 제한

* 관계인의 부재로 인해 아파트 내부를 직접 확인하지 못했습니다.

* 따라서 내부 마감재 상태, 시설물의 노후 정도, 하자 여부 등은 육안으로 확인되지 않은 잠재적 리스크로 간주해야 합니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

* 임대차 관계가 명확하게 확인되지 않았습니다. (내부 확인 불가로 인한 탐문 수준)

* 비록 임차인이 대항력이 없더라도, 명도 과정에서 예상치 못한 협의 또는 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2022년에 사용 승인된 신축 아파트로, 입지조건 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 내포신도시에 위치하여 계획적인 도시 환경을 누릴 수 있으며, 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 상태 확인이 어렵다는 점은 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 현장 확인 불가로 인한 리스크는 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2022년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 내포신도시에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로, 권리 분석에 대한 부담이 적습니다.

* 비교적 저렴한 감정가 대비 높은 시세 형성 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 318,000,000원입니다. 제공된 임대차 관련 JSON 정보는 현재 시점의 정확한 매매 시세 정보를 직접적으로 반영하지는 않으나, 임대차 시장 규모를 짐작하게 합니다. 신축 아파트의 가치와 낙찰 후 명도 용이성 등을 고려할 때, 감정가 대비 105% ~ 115% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이에 따라 예상 입찰가를 대략 334,000,000원 ~ 365,700,000원 범위로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 내부 상태를 파악하고, 유사 물건의 실거래가 및 지역 부동산 전문가의 의견을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.