나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10072 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 9층 945호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안종합운동장" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 오피스텔, 근린시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 내 제20층 제945호로서, (사용승인일자: 2021년 02월 10일) 외벽: 몰탈위 페인트 및 돌붙임 등 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호: 샷시 이중 창호 등

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 수세식위생설비 및 난방설비, 승강기 및 출입구 보안개폐장치, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 가격조사일 현재 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 아스콘포장 광대로와 접하며, 서측으로 아스콘포장 중로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-6)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(탕27)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구 <택지개발촉진법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) 기타 --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479번지에 위치한 불당 코아루 와이드시티 오피스텔 내 9층 945호입니다. 용도는 오피스텔이며, 건물은 2021년 2월 10일에 사용 승인되었습니다.

1.2. 면적 및 구조

본 건물의 전용면적은 22.40㎡ (약 6.78평)이며, 공용부분을 포함한 건물 지분 면적 또한 22.4㎡입니다. 토지 면적은 4.60㎡ (약 1.39평)이며, 토지 지분 면적은 4.5963㎡입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 2층, 지상 20층 건물 중 9층에 위치합니다.

1.3. 감정가 및 매각물건

본 물건의 감정가는 128,000,000원입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 유아이제사십일차유동화전문입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안종합운동장" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구)에 속해 있습니다. 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로1류(폭 20m~25m)와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건물의 등기부상 말소기준권리는 신한은행의 근저당(96,000,000원)입니다. 소유권이전 1번 신탁등기 말소 내역이 있으며, 대전지방법원 천안지원의 임의경매 개시 결정(2026타경10072)으로 본 경매가 진행 중입니다. 등기부채권 총액은 96,000,000원입니다. 매각으로 인해 본 건 등기부상의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 현재 미상으로 파악되고 있어, 입찰 전 점유자 현황 및 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 불당동의 개발이 잘 이루어진 지역에 위치하며, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다. 천안종합운동장 인근으로 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 대로변과 중로에 접해 있어 유동인구 및 차량 통행량이 꾸준할 것으로 예상됩니다. 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

건물 내에는 기본적인 수세식 위생설비, 난방설비, 승강기, 출입구 보안개폐장치, 소화전설비 등이 구비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설과 주거 단지가 형성되어 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 감정가는 128,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 자료를 분석한 결과 7,500만원에서 8,800만원 사이에 거래된 사례들이 있어 감정가와 시세 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기보다 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성이 높다는 것을 시사합니다. 또한, 임대관계가 미상이라는 점은 실제 거주 여부 및 명도 과정에서의 변수를 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 아산탕정지구 내 위치하여 향후 발전 가능성이 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 격차는 본 건의 잠재적 투자 가치 판단에 있어 중요한 요소이며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물(2021년)로 즉시 사용 또는 임대가 가능합니다.

* 천안시 불당동 택지개발지구 내 핵심 상업 및 업무 지구에 위치합니다.

* 대로변 및 중로에 인접하여 교통이 편리하고 접근성이 좋습니다.

* 인근에 천안종합운동장 등 편의 및 문화 시설이 있어 생활 환경이 우수합니다.

* 임차인 인수 보증금 부담이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적의 오피스텔이 2024년 10월 8,700만원, 2025년 1월 8,800만원, 2026년 4월 7,500만원에 거래되었습니다. 최신 거래인 2026년 4월의 7,500만원은 다소 낮은 금액으로, 시장 상황이나 특정 조건이 반영되었을 가능성이 있습니다. 최근 고가 거래 및 해당 층수를 고려할 때, 현 시세는 8,000만원대 중반으로 추정됩니다. 감정가 128,000,000원 대비 시세가 낮으므로, 보수적인 관점에서 90,000,000원 을 예상 입찰가 범위의 상단으로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 시세 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.