나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15058 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 213동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 주거나지 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 중 제3층 제303호로서, 외벽 : 시멘트모르타르위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

목리 1271 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2026타경15058 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 213동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 312,000,000원

토지면적: 89.54㎡ (약 27.1평)

건물면적: 84.32㎡ (약 25.5평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

건축물 사용승인일: 2022년 8월 22일 (신축)

특이사항: 도시개발구역, 공동담보

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 주거지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 교통 및 접근성

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

본 건은 북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로와 직접 접하고 있어 차량 통행 및 단지 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

1.3. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 8월 25일 접수된 우리은행 근저당(을1)입니다.

1.4. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사심산건설 (2022-08-25)

* 근저당: 우리은행 (120,000,000원, 2022-08-25) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김 (198,000,000원, 2022-09-26 전입/확정) - 말소됨

* 강제경매: 주택도시보증공사 (210,519,022원, 2026-01-23) - 말소됨

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-03-26) - 말소됨

1.5. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 9월 26일

* 배당신고일자: 2024년 10월 11일

* 대항력: 없음. 본 건 임차인은 대항력이 없으며, 모든 권리가 말소되는 대상이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.6. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.7. 등기부채권 총액

본 건 등기부상 채권 총액은 약 318,000,000원 (근저당 1.2억 + 강제경매 2.1억)입니다.

4. 상권분석

1.8. 지역 개발 계획

본 물건은 도시개발구역으로 지정되어 있으며, 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 높습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 대로3류 및 중로1류에 접해 있어 교통 인프라 확충 및 개발 잠재력이 있는 지역으로 판단됩니다.

1.9. 주변 시설

현재까지 확인된 혐오시설은 없으나, 주변 개발 계획에 따라 향후 편의시설 및 유해 시설의 입지 여부는 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

1.10. 단지 정보

* 아파트명: 학재마을 도나우에듀파크 2단지 아파트

* 건축년도: 2022년 (신축)

* 총 세대수: 329세대 (13개동)

* 최고층/해당층: 7층 중 3층

* 전용면적: 84.32㎡ (약 25.5평)

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 10대 (지상 3대, 지하 50대) / 전기차 충전기 (지하 12대)

1.11. 주변 편의시설

* 교육 시설: '덕산고등학교'가 북동측 인근에 위치하며, 인근에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의: 근린생활시설이 단지 주변에 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 신축 아파트이지만, 해당 지역의 개발 속도 및 인구 유입 추이에 따라 향후 공실 또는 시세 변동 위험이 존재합니다.

* 최근 전월세 계약 정보 중 보증금이 1,500만원이고 월세가 70만원인 계약이 있어, 임대 수익률 측면에서 신중한 접근이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2022년 준공된 신축 아파트로서, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발 예정지구에 속해 있어 장기적인 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 권리 관계가 깨끗하여 인수되는 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 현재 시점에 대한 정확한 시세 파악을 위한 추가적인 조사와 함께, 부동산 시장의 변동성 및 지역 개발 현황을 면밀히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트라는 점으로 즉시 거주 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 개발 호재가 풍부한 지역에 위치하여 향후 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

* 모든 권리가 말소되어 안전한 투자 대상으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 312,000,000원입니다. 현재 제공된 전월세 계약 정보만으로는 정확한 현재 매매 시세를 산출하기 어렵습니다. 유사 단지의 최근 실거래가, 지역 내 신축 아파트의 공급 및 수요 상황, 향후 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 시점을 기준으로 보수적인 접근을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 218,400,000원 ~ 249,600,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 절대적인 가격이 아니며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.