나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15053 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 208동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 소재하는 부동산으로서, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 서측 인근에「덕산고등학교」가 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물로서, 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감, 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창 호: 샷시창호임.

이용상태

「아파트」로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외의 도로상태 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 상대보호구역, 상대보호구역(2025-02-24), 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2026타경15053 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 208동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 311,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 89.54㎡ (약 27.09평)

토지지분: 89.5378㎡ (약 27.09평)

건물면적: 84.32㎡ (약 25.50평)

건물지분: 84.3152㎡ (약 25.50평)

아파트 전용면적: 84.32㎡ (약 25.50평)

아파트 공급면적: (정보에 명시되지 않음)

1.3. 특이사항

도시개발구역, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 소재하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 서측 인근에「덕산고등학교」가 소재합니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준입니다. 아파트단지 내·외의 도로상태는 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 상대보호구역, 상대보호구역(2025-02-24), 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

2.4. 건물 정보

본건은 2022년 8월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 7층 건물 내 3층 303호 아파트입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사심산건설 (2022-08-25)

* 근저당: 우리은행 (120,000,000원, 말소기준권리, 2022-08-25)

* 주택임차권: 조규옥 (198,000,000원, 2022-08-31 전입/확정, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (213,434,498원, 2026-01-23)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-03-26)

등기부채권 총액: 318,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조규옥 (마스킹: 조 )

* 보증금: 198,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-08-31

* 배당신고일자: 2024-09-13

* 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 결과

말소기준권리인 우리은행 근저당(을1)보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 임차인 조 는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 따라서 본건은 인수되는 보증금이 없는 안전한 물건입니다.

4. 상권분석

* 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집된 주거지역입니다.

* 서측 인근에 덕산고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 2022년 8월 사용승인된 신축 아파트로 건물 상태가 양호하며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주차: 총 587대 주차 가능 (지하 자동 주차 553대, 지상 자동 주차 34대).

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 여러 부동산에 공동으로 설정된 담보물이 있을 수 있으므로, 경매 진행 과정에서 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 개발 계획 변동: 도시개발구역 및 개발예정지구에 속해 있어, 개발 계획 변경 시 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 예산군 삽교읍에 위치한 학재마을 도나우에듀파크2차 아파트 208동 3층 303호로, 2022년 준공된 신축 아파트입니다. 기본적인 주거 인프라와 교통 여건을 갖추고 있으며, 덕산고등학교가 인근에 위치합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 또한, 도청이전신도시 개발 계획 등 지역 개발 호재로 인해 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 사용승인으로 건물 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 개발 호재: 도청이전신도시 개발과 연계된 지역으로 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 안정성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 학세권: 덕산고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

최근 유사 아파트 매매 사례 조사 결과, 본건과 동일한 면적(84.32㎡)의 아파트 시세는 310,000,000원에서 330,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 311,000,000원이며, 신축 아파트임을 감안할 때 현재 시세와 유사한 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 없는 점, 신축 아파트로서의 가치, 지역 개발 호재 등을 고려하여 본건의 예상 입찰가는 315,000,000원으로 제시합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 유동적일 수 있으므로, 충분한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.