나이스옥션 법원경매 대전 2026타경53 [1] 대전광역시 중구 사정동 392-47 드림타운3차 비동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 사정동 "대전 산성초등학교" 남동측 인근에 위치하는 드림타운 3차(총3동 24세대) 비동 2층 201호로, 주위는 대로변을 따라 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로, 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 서측 간선도로변으로 시내버스승강장이 소재하고 배차간격, 운행횟수 등으로 보아 교통이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 지하1층/지상4층 중 2층 201호로, (집합건축물대장상 사용승인일:2021.07.12) 외벽 : 몰탈위 페인팅, 화강석 치장 돌붙임 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : PVC 샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사인 사다리형의 토지로, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 자연녹지지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전산성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임. 나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보 요약

사건번호: 대전지방법원 2026타경53 (1)

소재지: 대전광역시 중구 사정동 392-47 드림타운3차 비동 2층 201호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물)

감정가: 260,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자 (기본 정보): 서OOO

경매 개시 채권자 (등기부상): 서부농업협동조합

1.2. 토지 정보

토지면적: 128.75㎡ (약 38.94평)

토지지분: 128.75㎡ (약 38.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상: 인접필지 대비 완경사인 사다리형

토지 이용 상태: 공동주택 건부지로 이용중

인접 도로 상태: 남측으로 세로변에 접함

1.3. 건물 정보

건물면적: 60.77㎡ (약 18.39평) - 전용면적 기준

건물지분: 60.7719㎡ (약 18.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕

건물 층수: 지하1층/지상4층 중 2층 201호

사용승인일: 2021.07.12

건물 용도: 공동주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소방설비 등

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.5. 감정가

감정가: 260,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 대전광역시 중구 사정동 "대전 산성초등학교" 남동측 인근에 위치.

주위는 대로변을 따라 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대.

제반 입지 여건은 보통인 편임.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입이 가능하며, 서측 간선도로변으로 시내버스승강장이 소재.

배차 간격, 운행 횟수 등을 고려할 때 교통 이용 편의도는 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

[토지이용계획확인서]상, 자연녹지지역

가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

상대보호구역 (2017-01-09) <대전산성초등학교> <교육환경 보호에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 서민정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-11

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사라인전기

보증금: 30,000,000원

차임: 750,000원

사업일자: 없음

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026-04-21

대항력: 없음

비고:

3.2. 권리 분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

말소기준권리: 2023-08-22 접수된 서부농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 249,600,000원).

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 전세권(주식회사라인전기), 압류(국민건강보험공단), 임의경매(서부농업협동조합), 가압류(서울보증보험주식회사) 등은 매각으로 소멸됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 언급되나, 해당 물건에 특정되는 내용은 없음.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 채권 총액: 283,657,440원

주요 등기사항:

- 소유권 이전 다수 (주식회사다온씨엔씨 -> 김민수 -> 김선우)

- 서부농업협동조합 근저당 (말소기준권리, 채권금액 249,600,000원)

- 주식회사라인전기 전세권설정 (채권금액 30,000,000원, 말소)

- 국민건강보험공단 압류 (말소)

- 서부농업협동조합 임의경매 (채권금액 218,939,069원, 말소)

- 서울보증보험주식회사 가압류 (채권금액 4,057,440원, 말소)

3.4. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리 없음. (인수할 권리 없음)

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변으로 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

대로변에 인접하고 있어 접근성이 양호하며, 주거 지역으로서의 안정적인 상권 형성 가능.

5. 생활정보

건축물대장상 사용승인일이 2021년 7월 12일로 신축 건물임.

인근에 대전 산성초등학교가 있어 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있음.

현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 상태는 평균적인 상태로 평가되었음. (정확한 내부 상태 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

제공된 주변 시세 정보는 건립 연도가 오래된 다세대 주택(1991년~1993년 준공)의 매매 사례이며, 본건(2021년 준공)과는 직접적인 비교가 어려움.

본건의 감정가(260,000,000원)가 제공된 오래된 다세대 주택의 매매 시세(55,000,000원 ~ 80,000,000원)보다 현저히 높아, 고평가 가능성 또는 시장과의 괴리 발생 가능성을 신중히 고려해야 함.

토지 이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교 인근)에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 사정동에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 권리 관계가 깨끗하여 인수할 부담이 없는 것이 장점임.

또한, 대전 산성초등학교 인근에 위치하여 교육 환경도 양호한 편임.

가장 주의해야 할 점은 감정가와 제공된 주변 시세 자료 간의 큰 격차임. 본건이 신축 건물임을 감안하더라도 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보이며, 이에 따른 시장 가치 재평가가 필요함.

따라서, 입찰 참여 시에는 감정가보다는 실제 시장 가치와 신축 프리미엄을 종합적으로 고려한 보수적인 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)으로서의 희소성 및 선호도

* 권리 관계가 명확하여 인수할 채무나 부담이 없음.

* 초등학교 인근 위치로 인한 교육 환경의 이점.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 260,000,000원임.

제공된 최근 매매 사례(1991년~1993년 준공된 다세대 주택)의 시세는 55,000,000원 ~ 80,000,000원 수준으로, 본건(2021년 준공)과는 직접적인 비교에 한계가 있음.

신축 건물이라는 점을 감안하여 감정가가 적정하다고 가정할 경우, 일반적인 경매 낙찰가율(70~80%)을 적용한 예상 입찰가는 182,000,000원 ~ 208,000,000원 범위로 고려할 수 있음.

그러나, 제공된 시세와의 현저한 괴리를 고려하여 매우 신중한 접근이 필요함.

보수적인 관점에서, 감정가의 70% 수준인 182,000,000원 전후를 최저 입찰가 기준으로 삼되, 실제 현장 조사 및 추가적인 시장 조사 결과를 바탕으로 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

안전 마진 확보를 위해 190,000,000원 내외에서 입찰가를 고려하되, 무리한 가격으로의 경쟁은 지양해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.