나이스옥션 법원경매 충주 2026타경19 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 77-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 소재 "금왕읍 행정복지센터" 서측 근거리에 위치하며, 부근은 소규모근린생활시설, 전원주택, 전 및 답 등의 농경지 등이 혼재하는 지방도변 읍소재지 인근 지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진,출입이 가능하며, 남측으로 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1)~(6)은 6필 일단의 부정형 토지로 체육시설 용지로 이용중임. 기호(7), (9)~(13)은 부정형의 토지로 도로로 이용중임. 기호(8)은 부정형의 토지로 주거나지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)~(6)은 일단으로 이용중으로 남측의 소로와 동측 및 서측으로 세로와 접함. 기호(8)은 지적도상 맹지임. 기호(7), (9)~(13)은 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(13) : 도시지역(2018-12-28), 도시지역(2018-12-28), 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

후첨 지적및건물개황도 및 사진용지 참조바람.

공부와의 차이

기호(8)은 공부상 지목 "답"이나 현황 건축자재 등이 적치되어 있으며 "주거나지"이고 기호(9)~(13)은 공부상 지목 "체육용지"이나 현황은 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(14): 철골조 판넬지붕 2층건으로 (사용승인일은 1994.10.26, 일부 2002.04.30 증축) 외 벽 : 판넬마감 내 벽 : 페인팅 및 인테리어 등 마감 바 닥 : 에폭시, 데코타일 마감 등 기호(15) : 조립식 판넬지붕 단층건으로(사용승인일은 1996.07.15) 내,외벽 : 판넬 마감 등 창호 : 샷시창호 등 기호(16) : 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로 (사용승인일은 2011.04.13) 외 벽 : 사이딩 마감 등 내 벽 : 벽지도배 마감 등 바 닥 : 장판마감 등

이용상태

기호(14) 1층 : 볼링장 2층 : 근린생활시설(놀이시설 등) 기호(15) : 창고 기호(16) : 주택으로 이용중임.

설비내역

기호(14), (16)에 위생설비, 급·배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

기호(15)는 공부상 사무실이나 현황은 창고이고, 기호(16)은 공부상 운동시설이나 현황은 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물 중 기호(14)의 1층은 볼링장으로 이용중으로, 볼링장 운영을 위하여 레인, 핀덱, 핀세터 등 볼링운영 설비가 건물내부에 설치되어 있고, 이들 설비는 바닥, 구조체 등과 일체로 설치되어 본건 건물이 볼링장으로서의 효용을 발휘하는데 필수적인 기능을 수행하고 있으므로, 건물(14)에 포함하여 일체로 평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록 3. 4. 5. 지상의 제시외 창고 포함. 목록 2. 6. 지상의 이동식 컨테이너 매각에서 제외.
- 목록 8. 공부상 '답'이나 현황 '주거나지'임. 농지법상 농지이나 농지취득자격증명서 발급없이 취득 가능(2026. 1. 30. 금왕읍 사실조회회신 참조). 지적도상 맹지임.
- 목록 9. 내지 13. 공부상 '체육용지'이나 현황 '도로'로 이용중임.
- 목록 15. 공부상 '사무실'이나 현황 '창고'이며, 목록 16. 공부상 '운동시설'이나 현황 '주택'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 충주지원 2026타경19 (1)

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 77-2

용도: 근린주택

토지면적: 4001.00㎡ (약 1210.50평)

건물면적: 1550.22㎡ (약 468.90평)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 2,276,267,300원 (22억 7천6백만원대)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 235.20㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 권리분석

채권자: 증평새마을금고 (등기부채권 총액 1,440,000,000원)

말소기준권리: 증평새마을금고 근저당 (접수일자 2021-04-26)

말소되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦은 접수일자의 모든 권리(압류, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 주식회사음성브래그: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-07, 대항력: 있음. (인수 대상 보증금 1억원)

* 주식회사다한산업: 보증금 1,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2024-09-04, 대항력: 없음. (인수 대상 보증금 없음)

* 인수 보증금 합계: 100,000,000원 (1억원)

특수물건정보: 농지취득자격증명, 대항력있는임차인, 공동담보

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각.

* 목록 3, 4, 5 지상의 제시외 창고는 매각에 포함. 목록 2, 6 지상의 이동식 컨테이너는 매각에서 제외.

* 목록 8: 공부상 '답'이나 현황 '주거나지'임. 농지법상 농지이나 농지취득자격증명서 발급 없이 취득 가능(2026.1.30. 금왕읍 사실조회회신 참조). 지적도상 맹지임.

* 목록 9~13: 공부상 '체육용지'이나 현황 '도로'로 이용중임.

* 건물(15): 공부상 '사무실'이나 현황 '창고'로 이용중.

* 건물(16): 공부상 '운동시설'이나 현황 '주택'으로 이용중.

* 건물(14)의 1층 볼링장 운영 설비는 건물과 일체로 평가됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 소재 "금왕읍 행정복지센터" 서측 근거리에 위치하며, 부근은 소규모 근린생활시설, 전원주택, 전 및 답 등의 농경지가 혼재하는 지방도변 읍소재지 인근 지대임.

제반 차량의 진출입이 가능하며, 남측으로 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통 상황은 무난함.

주변 반경 1km 이내에 대규모 산업단지나 폐기물 처리 시설 등 혐오시설은 확인되지 않으나, 소규모 공장들이 일부 분포할 수 있음.

2.2. 토지 이용 현황

기호(1)~(6)은 6필 일단의 부정형 토지로 체육시설 용지로 이용중임.

기호(7), (9)~(13)은 부정형의 토지로 도로로 이용중임.

기호(8)은 부정형의 토지로 주거나지로 이용중임.

인접 도로: 기호(1)~(6)은 남측 소로 및 동측, 서측 세로와 접함. 기호(8)은 지적도상 맹지임. 기호(7), (9)~(13)은 본건 토지가 도로로 이용됨.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역.

3. 상권분석

본건은 읍소재지 인근 지방도변에 위치하여 근린생활시설, 전원주택, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

주변 지역의 개발 현황 및 유동인구 등을 추가적으로 파악하여 상권 활성화 가능성을 분석할 필요가 있음.

제공된JSON 데이터는 '다세대' 주택 위주로, 본건의 '근린주택'과는 용도 및 특성이 달라 직접적인 상권 비교 분석에는 한계가 있음.

음성군 금왕읍 내송리 지역의 근린주택 시세는 물건의 위치, 규모, 건축 연도, 용도 등에 따라 편차가 크며, 넓은 대지 면적과 복합 용도 활용 가능성을 가진 물건은 감정가 수준 이상으로 평가될 수 있음.

4. 생활정보

인근에 금왕읍 행정복지센터가 위치하여 행정 편의성이 있음.

소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

전원주택 및 농경지가 인접해 있어 주거 환경이 혼합된 형태를 보임.

5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(주식회사음성브래그)의 보증금 1억원이 인수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 명확한 권리 관계 확인 필요.

토지 중 지적도상 맹지(목록 8) 및 공부상 '체육용지'이나 현황 '도로'로 이용중인 토지(목록 9~13)가 포함되어 있어 토지 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있음.

건물 중 일부(목록 15, 16)는 공부상 용도와 현황 용도가 상이하여 추후 관련 법규 적용에 유의해야 함.

일부 토지가 농지법상 농지에 해당하나, 농지취득자격증명 발급 없이 취득 가능하다고 회신되었으나, 관련 법규 및 지자체 확인 필요.

본 물건은 일반 다세대 주택과는 달리 근린주택으로, 상가, 주택, 운동시설 등 복합적인 용도로 활용될 수 있어 운영 및 관리가 복잡할 수 있음.

주변 다세대 주택의 시세는 3.3㎡당 약 151만원 수준이나, 본 건은 근린주택으로 직접적인 비교는 어렵고, 감정가가 이를 훨씬 상회함.

6. 종합 의견

본 물건은 음성군 금왕읍에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지 면적과 복합적인 건물 구성을 가지고 있음.

대항력 있는 임차인 1억원 인수, 맹지 및 도로로 이용되는 토지 포함 등의 권리 및 토지 이용 관련 잠재적 리스크 요인이 존재함.

다양한 용도로 활용 가능한 잠재력은 있으나, 권리 관계, 토지 이용 현황, 건물 상태 등을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 함.

주변 지역의 개발 가능성과 더불어 해당 물건의 활용 방안을 구체적으로 검토하는 것이 중요함.

7. 투자 포인트

음성군 지역 내 근린주택으로서의 잠재적 가치.

대로변에 인접하여 접근성 양호 (일부 맹지 제외).

볼링장 등 다목적 활용 가능한 건물 구조.

향후 지역 개발 및 수요 변화에 따른 가치 상승 기대.

감정가 대비 인수 보증금 1억원을 제외한 금액에서 투자 여력 고려 가능.

8. 예상 입찰가

감정가: 2,276,267,300원

인수 보증금: 100,000,000원

잠재적 리스크 및 시장 상황, 인수 보증금 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있음.

본 건의 경우, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 산정해야 함.

시장 상황 및 물건의 특수성을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 입찰가 범위로 제시함.

예상 입찰가 범위: 1,750,000,000원 ~ 1,960,000,000원 (17억 5천만원 ~ 19억 6천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.