나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50104 [1] 충청북도 청주시 서원구 사창동 285-3 대원칸타빌 108동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 서원구 사창동 소재 창신초등학교 북서측 인근에 위치하는 구분건물(대원칸타빌 제108동 제7층 제704호)로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상25층 건물 내 제7층 제704호로서, 외 벽 : 페인팅 마감 등임. 내 벽 : 벽지 마감 등임. 바 닥 : 장판 마감 등임. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 6~8차선, 북동측 및 동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예아뜨유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충북대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> ■일련번호 2 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충북대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50104 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 285-3, 대원칸타빌 108동 7층 704호

용도: 아파트

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평) (전용면적)

토지지분: 32.2677㎡ (약 9.76평)

총 토지면적: 1044.27㎡

감정가: 277,000,000원 (2억 7천 7백만원)

사용승인일: 2008년 6월 13일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한

2. 입지조건

주위환경:

* 충청북도 청주시 서원구 사창동 소재 창신초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획:

* 대상 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

* 대로1류, 소로3류, 중로2류 등 다양한 도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(예아뜨유치원, 창신초등학교, 충북대학교) 내에 위치합니다.

3. 권리분석

* 본 경매는 채권자 한 의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2013년 7월 12일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당 (32,400,000원)입니다.

* 본건에는 대항력 있는 임차인 한 이 존재하며, 보증금은 180,000,000원입니다. (2011년 9월 15일 전입, 2011년 8월 26일 확정)

* 임차인의 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리(을구 2번 순위)로 등기되어 있습니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 경매 채권자인 한 과 임차인 한 은 동일인으로 파악됩니다. 이는 임차인이 본인의 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청했을 가능성을 시사합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 창신초등학교와 충북대학교 인근 지역으로, 관련 교육 시설 및 학원가 등이 형성되어 있어 배후 수요가 안정적입니다.

* 주거 밀집 지역으로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 사창대원칸타빌은 2008년 6월 13일 사용승인된 아파트로, 총 11개 동, 810세대로 구성되어 있습니다. 최고 25층 규모입니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 교육시설: 창신초등학교, 예아뜨유치원, 충북대학교 등이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 간선도로 및 버스정류장 접근이 용이하여 시내외 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 최대 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. (보증금 180,000,000원)

* 임차인의 전입일자(2011-09-15)가 말소기준권리(2013-07-12)보다 선순위이므로 대항력이 명확히 인정됩니다.

* 채권자 겸 임차인이라는 특수한 상황으로 인해, 경매 절차의 결과에 따라 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인에게 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 현재까지 파악된 혐오시설이나 민원 유발 시설은 없으나, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 주변 환경을 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 청주시 서원구의 교육 및 교통 환경이 양호한 입지에 위치한 대원칸타빌 아파트입니다.

* 단지 규모와 생활 편의시설, 교육시설 접근성 등 주거 가치가 높습니다.

* 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 투자 결정 요인이 될 것입니다.

* 따라서, 잠재적 인수 비용을 충분히 고려하여 신중하고 전략적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 창신초등학교, 충북대학교 등 교육시설 인접으로 인한 교육 환경 우수.

* 편리한 교통망: 간선도로 및 대중교통 이용이 용이하여 직주근접 및 생활 편의 증대.

* 아파트 단지의 장점: 비교적 신축(2008년 준공)이며, 일정 규모 이상의 단지로 관리 및 생활 인프라 구축.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 16일: 240,000,000원 (8층)

* 2026년 6월 1일: 245,000,000원 (25층)

* 2026년 6월 21일: 258,000,000원 (12층)

* 최근 실거래가 평균: 약 247,667,000원

* 감정가: 277,000,000원

* 본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인에게 지급해야 할 보증금 180,000,000원입니다. 경매 낙찰가에서 이 금액 전액이 임차인(채권자)에게 배당되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수하게 됩니다.

* 말소기준권리(32,400,000원)와 임차인의 보증금(180,000,000원)을 합산한 약 212,400,000원 이상의 낙찰가가 형성되어야 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 해결될 가능성이 높아집니다.

* 최근 실거래가 수준과 인수 부담 가능성을 종합적으로 고려할 때, 230,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서의 입찰가를 제안합니다.

* 만약 240,000,000원에 낙찰받는다고 가정할 때, 임차인의 보증금 180,000,000원이 전부 배당된다면 매수인의 실제 부담액은 240,000,000원이 됩니다. 하지만 만약 180,000,000원 중 일부만 배당되고 차액이 발생하면, 해당 차액만큼을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 따라서, 안전 마진을 확보하고 보증금 인수 리스크를 최소화하기 위해, 시장가 수준에서 약간 낮은 가격으로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다. 입찰가 산정 시에는 반드시 예상 인수 금액을 고려하여 최종 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.