나이스옥션 법원경매 대전 2026타경52 [1] 대전광역시 중구 용두동 39 미르마을아파트 104동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 용두동 소재 "호수돈여자중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 21층 건물(2005년 9월 28일 사용승인) 104동 내 12층 1202호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 등의 도로변에서 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2014-06-20)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-01-03)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-06-20)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-24)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-06-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-30)(서대전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-30)(충남여자중학교, 충남여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-08)(호수돈여자중학교, 호수돈여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-04-30)(서대전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-10-08)(호수돈여자중학교, 호수돈여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(2025-01-03)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 주거환경개선지구(용두1지구주거환경개선지구)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경52 (1)

소재지: 대전광역시 중구 용두동 39 미르마을아파트 104동 12층 1202호

용도: 아파트

감정가: 412,000,000원

토지면적: 46.69㎡ (약 14.12평)

토지지분: 46.69㎡ (약 14.12평)

건물면적: 76.77㎡ (약 23.23평)

건물지분: 76.77㎡ (약 23.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 대전광역시 중구 용두동 소재 "호수돈여자중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로 상태: 서측 등의 도로변에서 차량의 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 4월 30일 한국외환은행 근저당 (을5)

* 총 채권액: 645,231,612원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 임차보증금: 임차인 현황상 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 임차인 정보: 임대차 관계 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 용두동 일대는 주거지역으로, 아파트 단지와 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 인근 학교들은 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권을 형성하고 있으며, 재정비촉진지구 및 주거환경개선지구 지정으로 향후 지역 상권 활성화 및 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보: 본건은 미르마을아파트 104동 12층 1202호로, 2005년 9월 28일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 21층 건물입니다. 총 1135세대로 이루어진 대단지 아파트입니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 교육 시설: 본건 서측 인근에 호수돈여자중학교, 호수돈여자고등학교, 충남여자중학교, 충남여자고등학교, 서대전초등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구 및 주거환경개선지구: 해당 지역은 도시 재정비 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어, 향후 개발에 따른 환경 변화 및 재산 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 변수나 지연 가능성도 존재합니다. (도시재정비 촉진을 위한 특별법, 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법 관련)

* 토지 이용 계획 및 제한: 본건 토지는 제3종일반주거지역이며, 다양한 도로 관련 규제와 함께 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 용두동에 위치한 미르마을아파트 104동 12층 1202호로, 감정가는 412,000,000원입니다. 아파트로서 기본적인 주거 기능과 생활 편의성을 갖추고 있으며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 주거 환경이 양호합니다. 특히, 재정비촉진지구 및 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리 및 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 편이므로 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 및 주거환경개선지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 대단지 아파트로서의 안정적인 주거 환경 및 생활 편의성

* 초, 중, 고등학교가 인접한 우수한 교육 환경

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 권리관계

9. 예상 입찰가

본건 아파트의 건물 면적은 76.77㎡(약 23.23평)이며, 최근(2026년 6월 6일) 동일 면적이 372,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가 412,000,000원에 비해 시장 가격이 다소 낮게 형성되어 있습니다. 재정비 사업 추진 상황 및 시장 상황을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 이를 소폭 상회하는 가격에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 380,000,000원 ~ 400,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.