나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50088 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 소로리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2026.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 태양광발전설비 매각 포함. 본건 토지에 일반건축물대장상 존재하는 타인소유 건물은 현황상 소재불명임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50088 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 소로리 300-1

용도: 단독주택

감정가: 157,156,280원

토지면적: 284.00㎡ (약 85.91평)

건물면적: 116.84㎡ (약 35.31평)

건물 제시외면적: 6.25㎡ (약 1.89평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 태양광발전설비 매각 포함. 본건 토지에 일반건축물대장상 존재하는 타인 소유 건물은 현황상 소재 불명임.

2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 소로리에 위치한 단독주택입니다. 주변 지역은 전반적으로 농경지와 일부 주거지가 혼재된 지역으로 파악됩니다.

교통 환경으로는 청주시내 및 주요 지역으로의 접근성은 차량 이용 시 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있으며, 상세한 노선 및 배차 간격은 추가 확인이 필요합니다.

지역 개발 계획과 관련하여, 청주시 흥덕구 옥산면 일대는 취약 지역 생활여건 개조사업 등의 일부 정비 사업이 추진되고 있으나, 본건의 직접적인 개발 호재로 이어지기까지는 시간이 소요될 수 있습니다. (주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 옥산면 일대는 전원주택 단지 개발 및 일부 주택 단지의 형성 움직임이 있으나, 본건과 직접적으로 연관된 대규모 개발 계획은 확인되지 않았습니다.)

3. 권리분석

본건 토지의 등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 최초 소유권 이전: 1979-02-20 (최광옥)

* 소유권 이전 (증여): 2004-12-22 (최준영)

* 가압류: 2014-10-30 (김태옥, 금17,820,000원) - 말소기준권리

* 압류: 2015-06-11 (청주세무서) - 말소

* 강제경매개시결정: 2026-01-22 (강은희, 24,434,742원) - 본 경매 사건 (2026타경50088)

* 근저당권: 2026-05-11 (안명남, 금50,000,000원) - 말소

말소기준권리인 2014-10-30자 가압류보다 늦은 날짜의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서, 매각 이후에는 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있으나, 세부 내용은 비어 있습니다. 현황 조사 시 반드시 지상권 설정 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건 소재지인 옥산면 소로리 일대는 전반적으로 농촌 지역의 특성을 가지며, 생활 편의시설이 밀집된 도심 상권과는 거리가 있습니다.

주변에는 전원주택 단지 및 개별 주택들이 산재해 있으며, 소규모 마을 단위의 근린 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 청주시내나 인근 읍면 지역으로 이동해야 합니다.

다만, 옥산면 지역 자체의 소규모 상업 활동 및 근린 생활 서비스 시설은 존재할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 교육 시설로는 소로초등학교가 근거리에 위치해 있어 초등학생 자녀가 있는 경우 통학에 편리할 수 있습니다. (스마트스쿨존 정보 확인 결과, 남성초, 솔밭초, 청남초, 한벌초 등이 인근에 위치하나, 본건과의 정확한 통학 가능 거리는 별도 확인이 필요합니다.)

편의시설의 경우, 대형마트, 백화점 등은 차량으로 이동해야 접근 가능하며, 지역 내에는 소규모 상점, 농협 하나로마트 등이 위치할 가능성이 높습니다.

의료 시설 접근성은 차량 이용 시 청주시내 병원 이용이 일반적일 것으로 보입니다.

지역 내 취약지역 생활여건 개조사업 등이 추진되는 점을 고려할 때, 점진적인 생활 인프라 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 '일반건축물대장상 존재하는 타인 소유 건물은 현황상 소재 불명'이라는 특이사항입니다. 이는 경매 대상 토지 내에 등기부상으로는 존재하나 실제로는 없거나, 제3자 소유의 건물이 있어 법적 분쟁의 소지가 있음을 시사합니다. 낙찰 후 해당 건물에 대한 명확한 확인 및 처리가 필요하며, 이로 인한 추가 비용이나 시간적 손실이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 및 태양광발전설비가 매각에 포함되므로, 해당 설비의 상태 및 가치, 철거 또는 유지에 대한 판단이 필요합니다.

현황 조사 시, 인근 지역에 혐오시설이나 주변 환경을 저해하는 시설이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. (현재 검색 결과로는 뚜렷한 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 이는 현장 답사를 통해 검증이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본건은 청주시 흥덕구 옥산면에 위치한 단독주택으로, 감정가는 1억 5천만 원대입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 하지만, 건축물대장 상 존재하는 타인 소유 건물이 현황상 소재 불명이라는 중대한 리스크 요인을 내포하고 있어, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 토지 면적과 건물 면적은 단독주택으로서 적절한 수준이나, 주변 환경 및 개발 상황을 고려할 때 즉각적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 낮은 감정가: 1억 5천만 원대의 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물, 제시외 건물 및 태양광 설비까지 일괄 매각되어 권한 행사가 용이할 수 있습니다.

* 소로초등학교 인접: 단지 내 초등학교가 있어 자녀가 있는 세대에게는 장점이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 157,156,280원입니다. 주변 유사 단독주택의 매매 및 임대 시세 분석 결과, 옥산면 일대의 단독주택은 건축 연도, 대지 면적, 건물 상태, 입지 조건 등에 따라 가격 편차가 크지만, 본건과 유사한 면적대의 단독주택은 일반적으로 2억 원대 초중반부터 그 이상까지 거래되는 사례가 확인됩니다. (예: 2025년 8월, 옥산면 소로리 소재 613㎡ 토지에 170.91㎡ 건물 단독주택이 8억 원에 매물로 등록된 사례가 있으나, 이는 신축급의 고급 주택으로 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다. 또한, 2021년 3월 사용승인된 99.83㎡ 건물, 565㎡ 토지의 단독주택이 약 5억 원대에 매물로 나오는 사례도 있습니다.)

그러나 본건은 '타인 소유 건물 현황상 소재 불명'이라는 중대한 법적 리스크를 안고 있어, 해당 리스크 해소에 소요될 비용 및 시간을 고려해야 합니다. 이러한 불확실성으로 인해 시세 대비 낮은 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 1억 5천만 원대에서 시작하여, 현장 조사 및 법적 리스크 해소 가능성 등을 면밀히 검토한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 따라서, 1억 4천만 원 ~ 1억 6천만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 리스크 요인 해소 가능성에 따라 가격 조정이 필요합니다. 최종 입찰가는 해당 리스크를 해결할 수 있는 구체적인 방안과 예상 비용을 산정한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.