나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600138 [1] 대전광역시 중구 석교동 9-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 중구 석교동 소재 "동명중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 주거지로서의 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임

형태 및 이용상태

남서향의 평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 현황 '다가구주택'으로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-08-07), 소로2류(폭 8m~10m)(석교1호선)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(동명중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-02-09)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서 (사용승인일자 : 2016년 12월 26일) 외벽 : 치장벽돌 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샷시 등 창호임.

이용상태

기준시점 현재 다가구주택(10가구)로 이용중임.

설비내역

기본위생설비.급배수설비, 전기설비,도시가스설비, 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목 및 확장된 발코니 감정평가 및 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600138 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 석교동 9-8

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,204,050,000원

* 토지면적: 328.60㎡ (약 99.41평)

* 건물면적: 542.75㎡ (약 164.18평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

* 사용승인일자: 2016년 12월 26일

* 총층수: 4층

* 건축면적(건폐율): 195.14㎡ (59.39%)

* 연면적(용적률): 542.75㎡ (165.17%)

* 주요 용도: 단독주택(다가구주택)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 중구 석교동 소재 "동명중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 주거지로서의 제반 입지여건은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동명중학교), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을3 근저당 (창신새마을금고, 2016-07-25, 377,000,000원) 및 건물 등기부상 을1 근저당 (창신새마을금고, 2016-12-27, 377,000,000원)임.

* 인수되는 권리: 말소기준권리인 근저당 외에는 모두 말소될 예정으로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* (201호) 어 : 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2022-01-24, 배당신고 2026-02-25, 대항력 없음.

* (203호) 김 : 보증금 53,740,000원, 차임 100,000원, 전입 2017-04-27, 확정 2017-04-17, 배당신고 2023-07-25, 대항력 없음.

* (204호) 윤 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-02-10, 확정 2017-02-10, 배당신고 2026-03-04, 대항력 없음.

* (301호) 황 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-05-18, 배당신고 2023-06-14, 대항력 없음.

* (302호) 배 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-05-15, 대항력 없음.

* (303호) 예 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-05-15, 확정 2017-05-15, 배당신고 2026-04-23, 대항력 없음.

* (303호) 예 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-16, 확정 2021-01-28, 배당신고 2026-04-09, 대항력 없음.

* (401호) 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-01-09, 확정 2017-01-09, 배당신고 2025-03-18, 대항력 없음.

* (402호) 최 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-18, 확정 2023-04-18, 배당신고 2026-04-22, 대항력 없음.

* 양 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-29, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-09-19, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-11-20, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-02-16, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-04-21, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-26, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 기타 등기사항:

* 토지 등기부에는 소유권이전(박정순, 정창득, 명도건, 김희주), 소유권이전청구권가등기(박용우, 2023-05-09)가 기재되어 있음.

* 건물 등기부에는 소유권보존(명도건), 소유권이전(김희주), 소유권이전청구권가등기(박용우, 2023-05-09)가 기재되어 있음.

* 본건과 동일한 채권자(이용석)의 강제경매 개시결정(2026-01-22, 108,923,286원)이 등기됨.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 단독주택, 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 주변 시설: 동명중학교가 인근에 소재하며, 기타 편의시설은 근린생활시설을 통해 이용 가능함.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성은 보통 수준임. 차량 이용 시에도 큰 불편함은 없을 것으로 보임.

* 교육: 동명중학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호함.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현재 건물 내 임차인들의 정확한 임대 관계(보증금, 차임 등)가 일부 미상인 경우가 있어, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음.

* 소유권이전청구권가등기: 박용우 명의의 소유권이전청구권가등기가 등기되어 있어, 경매 낙찰 후에도 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있음. 가등기권자의 권리 행사 여부를 면밀히 검토해야 함.

* 제시외 물건 포함: 일괄매각 시 제시외 수목 및 확장된 발코니가 감정평가 및 매각에 포함되므로, 낙찰자는 해당 물건에 대한 관리 의무를 부담하게 됨.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 석교동에 위치한 다가구주택으로, 주거지역으로서 기본적인 입지 및 교통 여건은 갖추고 있음. 건물은 2016년 준공된 철근콘크리트 구조로, 10세대가 거주 중임. 권리관계상 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상인 점과 박용우 명의의 소유권이전청구권가등기가 존재한다는 점은 주요 리스크 요인이 될 수 있음. 이러한 부분들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 다가구주택으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됨.

* 제2종일반주거지역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있음.

* 동명중학교 인근에 위치하여 임차인 모집이 용이할 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,204,050,000원

* 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금은 0원이므로 감정가를 기준으로 하되, 위에 언급된 소유권이전청구권가등기 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 함. 정확한 입찰가 결정은 추가적인 현장 조사, 임대 현황 파악, 전문가 상담 등을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.