나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3404 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제9층 제904호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 수도권지하철 5호선 '화곡역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상13층 건물 내 제9층 제904호로서, (사용승인일 2021년 7월 29일) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 사다리형 완경사의 토지로, 근린생활시설, 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3404 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제9층 제904호

용도: 다세대주택

감정가: 303,000,000원

토지면적: 9.28㎡ (약 2.81평)

토지지분: 9.28㎡ (약 2.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 25.44㎡ (약 7.69평)

건물지분: 25.44㎡ (약 7.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통임.

1.2. 2.교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 수도권 지하철 5호선 '화곡역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

집합건물 등기부 요약상 다음과 같은 권리관계가 확인됩니다.

* 소유권보존: 2021-08-11, 주식회사아리온산업개발

* 소유권이전: 2022-01-28, 박영록 (매매)

* 가압류: 2024-09-09, 주택도시보증공사 (말소기준권리)

* 강제경매: 2026-01-26, 주택도시보증공사 (말소)

* 압류: 2026-04-13, 국민건강보험공단 (말소)

현재 등기부채권 총액은 347,000,000원입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나 해당 물건에는 해당사항이 없는 것으로 보입니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(윤녹웅)

* 보증금: 337,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2021-12-31

* 배당신고일자: 2024-01-23

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 주의사항: 임차인 윤녹웅 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.건물 개요

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상13층 건물 내 제9층 제904호이며, 사용승인일은 2021년 7월 29일입니다. 건물명은 '파크아리온'이며, 총 101동과 102동으로 구성된 것으로 보입니다. 본건은 101동에 위치합니다.

* 주요 용도: 업부시설(근생/오피스텔 및 다세대주택)

* 총 주차대수: 60대

1.4. 2.주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 입지의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래 사례: 서울 강서구 화곡동 366-36번지 '더원' (2019년 건축), 전용면적 19.98㎡, 4층, 216,000,000원 거래. 이를 평당가로 환산 시 약 10,810,000원/㎡ (약 35,730,000원/평) 수준입니다.

1.4. 3.시세 종합 의견

본건은 2021년 7월 사용 승인된 건물로, 비교 사례(2019년 건축)보다 신축에 해당합니다. 또한 본건은 9층으로 비교 사례(4층)보다 높은 층에 위치하여, 동일 면적(25.44㎡) 기준으로 시세는 최소 10,810,000원/㎡ 이상의 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 이에 따라 본건의 시장가치는 약 275,000,000원 이상으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물 이용 상태 및 설비

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상13층 건물 내 제9층 제904호

* 이용 상태: 다세대주택

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 2.주변 편의시설

* 교육시설: 화원중학교 인근 위치

* 교통시설: 지하철 5호선 화곡역 및 버스정류장 인접

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리관계 및 임차인 관련 리스크

* 임차인 대항력 부재 및 보증금 반환청구권 포기 조건: 임차인 윤녹웅 씨의 대항력이 없는 것으로 판단되며, 명시된 조건에 따라 매수인에게 임차보증금반환청구권을 행사할 수 없는 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인의 부담을 현저히 줄여주는 요인이 될 수 있습니다.

* 채권액 총액: 등기부채권 총액 347,000,000원 대비 감정가 303,000,000원으로, 낙찰가에 따라 채권자 일부 채권이 회수되지 못할 가능성이 있습니다.

1.6. 2.건축물 관련 사항

* 토지이용계획 상 공항 관련 지구 지정: 공항시설법에 따른 수평표면구역 등에 해당하여 건축행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 이는 일반적인 사항이며 본건 건물의 경우 이미 건축 완료되어 사용승인된 상태입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 신축(2021년 사용승인)된 다세대주택으로, 교통이 편리한 역세권에 위치하고 있습니다. 주위 환경이 주거 및 상업시설 혼재 지역으로 양호하며, 생활 편의시설 접근성 또한 우수합니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됨에 따라, 임차 보증금 관련 위험 부담이 제거된 상태입니다. 이는 본건의 투자 가치를 높이는 중요한 요소입니다. 다만, 채권 총액이 감정가보다 높다는 점은 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 완공)로 하자 발생 가능성 낮음.

* 역세권(화곡역)에 위치하여 교통 편의성 우수.

* 임차인의 대항력 부재 및 보증금반환청구권 포기 조건으로 인한 위험 감소.

* 주변 시세 대비 잠재적 가격 경쟁력 확보 가능성.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 303,000,000원입니다.

최근 유사 거래 사례(19.98㎡, 2019년 건축, 4층)의 면적당 가격(약 10,810,000원/㎡)을 적용하면 본건(25.44㎡)의 시장가치는 약 275,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 비교 사례 대비 신축(2021년)이며, 고층(9층)이라는 점을 감안할 때 시가는 더 높게 평가될 수 있습니다.

임차인 관련 위험이 제거된 점을 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이에, 예상 입찰가는 약 295,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.