나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30145 [1] 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 5층 514호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 동유 형의 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 5층 514호로서(사용승인일: 2019.06.28) 외벽: 석재붙임 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30m, 동측으로 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역(2014-08-27),고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2),대로2류(폭 30m~35m)(저촉),소로1류(폭 10m~12m)(2014 -08-27)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한),장애물제한표면구역,진입표면구역, 상대보호구역(김포신풍초등학교),성장관리권역,하수처리구역(풍무처리분구). 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30145 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 5층 514호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 토지 및 건물 현황

토지면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

토지지분: 5.129㎡ (약 1.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.71㎡ (약 5.35평)

건물지분: 17.71㎡ (약 5.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

본 건은 경기도 김포시 풍무동에 위치하며, 주변은 동일 유형의 업무시설, 아파트 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

신풍초등학교 서측 인근에 자리하고 있어 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 무난한 편입니다.

본건 서측 약 30m, 동측 약 10m 폭의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역 등에 속하며, 공항고도제한, 제1종지구단위계획구역(풍무2) 등 다양한 도시계획시설의 영향을 받고 있습니다.

1.3. 건물정보

건축년도: 2019년 06월 28일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 514호

외벽: 석재붙임 마감

내벽: 벽지 등 마감

창호: 샷시 창호 마감

이용상태: 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역: 급배수, 위생, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 총 면적은 7813.65㎡, 10층 규모이며, 총 171개 호실로 구성되어 있습니다.

건축물대장상 연면적은 7813.65㎡, 건폐율 58.72%, 용적률 499.86%입니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 부천지원 2026타경30145 강제경매개시결정 (갑4, 접수일자 2026.01.19) 입니다.

본 경매개시결정 등기 이전에 등기된 권리 중 말소되지 않고 인수되는 권리는 없습니다.

주택임차권 (을3, 접수일자 2024.05.01, 권리자: 권영진, 임차보증금: 105,000,000원)은 등기부상 말소(말소: 말소) 처리되어 있으며, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 언급되었으나, 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소된 것으로 보이며, 실제 인수되는 보증금은 0원입니다.

압류 (갑5, 접수일자 2026.03.31, 권리자: 강서세무서장) 또한 말소되었습니다.

채권청구액 총액은 105,000,000원입니다.

1.5. 상권분석

본 건이 위치한 김포시 풍무동 일대는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(17.71㎡)의 테라스테이 오피스텔이 2024년 5월 및 7월에 130,000,000원에 거래되었습니다.

이는 감정가 127,000,000원 및 최근 시세와 유사한 수준으로, 지역 내 오피스텔 시장의 안정성을 보여줍니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공업단지나 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

인근에 신풍초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

차량 및 대중교통 이용이 편리하여 김포 시내 및 수도권 접근성이 좋습니다.

상가 및 편의시설이 인근에 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

을구 순위 3번 주택임차권의 등기부상 말소 처리와 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 언급 사이의 내용이 상이하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가적인 권리 관계 확인에 신중을 기할 필요가 있습니다. 다만, 대항력 없음 및 인수 보증금 0원으로 명시되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

'HUG 인수조건 변경' 문구는 과거 인수 관련 복잡한 이력이 있었음을 시사할 수 있으나, 현재는 권리분석상 문제가 없는 것으로 판단됩니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 입지, 건물 상태, 시장 가치 측면에서 무난한 물건으로 판단됩니다.

권리 관계가 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없을 것으로 보이며, 주변 시세와 유사한 가격대의 거래가 꾸준히 이루어지고 있습니다.

풍무동 지역의 개발 현황 및 향후 전망 등을 고려할 때, 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

신축 건물(2019년 준공)로 관리가 용이합니다.

초등학교 및 교통 편의시설 인접으로 주거 및 임대 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가가 감정가 및 경매가와 유사한 수준으로 형성되어 있어 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

1.10. 예상 입찰가

최근 실거래가(130,000,000원)와 감정가(127,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 인수 비용이 발생하지 않습니다.

최적의 입찰가는 경매 당시의 경쟁 상황 및 법원 진행 상황을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.