나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50079 [1] 경기도 평택시 고덕동 1943-16 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2026.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "종덕초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 평지이며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 서측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사 육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(고덕유치원 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(종덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(고덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제 6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9.)<군사기지 및 군사시설보호법>, 택지개발지 구<택지개발촉진법>이고, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 국토부공고 제 2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함.임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 4층 건으로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 근린생활시설 3개호로 이용중이고, 2층 : 다가구주택 2개호(201호, 202호) 3층 : 다가구주택 1개호(301호) 4층 : 다가구주택 2개호(401호, 402호)로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재경보기, 승강기(13인승)설비, 출입구 보 안개폐설비, 옥외주차장(자주식 5대) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
1층 근린생활시설 3개호 및 2~4층 다가구 주택 5호로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50079 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1943-16 (고덕국제4길 21)

건물구조: 철근콘크리트구조 박공지붕 4층 건물

건물용도: 다가구주택 및 근린생활시설

감정가: 1,996,341,240원

토지면적: 259.70㎡ (약 78.57평)

건물면적: 460.05㎡ (약 139.16평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수성중앙새마을금고

건축물정보: 2018년 12월 17일 신축허가, 2021년 12월 29일 사용승인.

주요시설: 13인승 승강기 1대, 옥외 자주식 주차 5대.

이용현황: 1층 근린생활시설 3개호, 2~4층 다가구주택 5개호로 이용 중.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "종덕초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주상복합지대로서 제반 입지 여건은 보통인 편입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본 건 토지는 남측 및 서측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음 (물건명세서 확인 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.)

* 말소기준권리: 수성중앙새마을금고 근저당 (접수일자 2022.01.14, 채권최고액 1,380,000,000원)

* 등기부채권 총액: 토지 1,380,000,000원, 건물 1,590,000,000원 (압류 포함)

* 임차인 현황:

* YANGTINGTING: 보증금 12,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2025.07.07, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2022.02.04, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022.01.20, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.01.20, 확정 2022.01.20, 배당 2026.04.10, 대항력 없음. (건물 등기부상 전세권자)

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.01.10, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 240,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.02.24, 확정 2022.02.15, 배당 2026.03.31, 대항력 없음.

* 유한회사대양, 최 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.05.26, 확정 2022.06.21, 대항력 없음.

* 추 : 보증금 10,000,000,000,000,000원, 차임 1,000,000,000,000,000원, 전입 2024.01.09, 확정 미상, 대항력 없음. (※ 상기 보증금 및 차임은 제공된 정보를 그대로 기재하였으며, 금액이 비정상적으로 높으므로 실제 확인 필요.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 지역은 주거용 건물과 상업용 건물이 혼재된 복합 상권입니다. 계획적인 택지개발지구(고덕국제화지구, 택지개발지구) 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역(고덕유치원, 종덕초등학교), 비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 종덕초등학교, 고덕유치원 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주상복합지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 인근에 공원 등이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 일반적인 개발 계획 지구의 특성상 혐오시설 관련 특이사항은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용제한: 비행안전제6구역으로 건축물의 높이 및 용도에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 외국인 주택 취득 시에는 토지거래 허가를 받아야 합니다.

* 임대차 관계: 제공된 임차인 정보상 대항력 있는 임차인은 없으나, 임대차 관계가 미상인 경우(추효정 임차인)에는 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (※ 추효정 임차인의 보증금 및 차임 금액은 일반적인 임대차 계약 기준에서 매우 이례적이므로, 명도 시 추가적인 확인 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다.)

* 부동산 임의경매: 채권자인 수성중앙새마을금고가 신청한 경매로, 채권 총액이 감정가에 근접하여 낙찰 시 잔여 채권에 대한 문제가 없을 것으로 판단되나, 최종 입찰가 산정 시 신중한 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동의 계획적인 개발지구 내에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물입니다. 총 4층 건물로 1층은 상가 3개, 2~4층은 주택 5개 호실로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 최근 사용승인을 받은 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 일괄매각 대상이므로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 고덕국제화지구 내 입지로 미래 가치 상승 기대: 신도시 개발과 함께 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 수익형 부동산으로서의 장점: 다가구주택 및 근린생활시설로 구성되어 있어 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 일괄매각 대상: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 효율적인 관리가 가능합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,996,341,240원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 향후 시장 동향과 본 물건의 수익률, 관리 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 대항력 없는 임차인들의 보증금 합계가 0원이라는 점과, 건물 준공 연도가 비교적 최신인 점을 감안하면, 감정가 수준에서 경쟁이 치열할 수 있습니다. 투자 목적(실거주, 임대 수익 등)에 따라 달라지겠으나, 보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 수준 (약 17억 9천만원 ~ 19억 9천만원) 내외를 예상해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.