나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30154 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 570-7 원준빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '남부천우체국' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부천역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물내의 제2층 제201호로서, (사용승인 : 2003.02.17) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 4미터, 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30154 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 570-7 원준빌라 2층201호

건물명: 원준빌라

신주소: 경기도 부천시 소사구 경인로159번길 20-15 (송내동)

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

토지면적: 22.08㎡ (약 6.68평)

건물면적: 50.22㎡ (약 15.19평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2003년 02월 17일

건축구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치하며, '남부천우체국' 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변에는 유사한 형태의 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경으로는 무난한 편입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 부천역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용 및 도로

토지는 세장형으로 인접 토지와 등고 평탄하며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측과 남측으로는 각각 6미터와 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 01월 20일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정(갑7)입니다.

임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 주택도시보증공사(김시현)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-27

확정일자: 2022-06-15

배당신고일자: 2024-08-12

대항력: 없음

비고:

본 건의 경우, 임차인 김시현 씨의 대항력이 없어 낙찰자는 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권은 말소될 예정입니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

기타 권리사항

등기부등본 상 소유권 이전(갑4, 갑5, 갑6), 주택임차권(을7), 강제경매(갑7, 말소기준권리), 압류(갑8) 등의 권리 내역이 확인됩니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 송내동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 송원씨티홈 (2012년식, 72.14㎡): 2026년 7월 16일 260,000,000원에 거래되었습니다. (약 360만원/㎡)

* 한마음아트빌(B동) (2000년식, 56.9㎡): 2026년 7월 6일 155,000,000원에 거래되었습니다. (약 272만원/㎡)

* 에젤리움 (2021년식, 30.58㎡): 2026년 7월 6일 270,000,000원에 거래되었습니다. (약 883만원/㎡)

본 물건은 전용면적 50.22㎡, 2003년 건축된 다세대주택입니다. 면적과 건축 연도를 고려할 때, 2000년식 56.9㎡ 물건(155,000,000원)의 시세가 가장 유사하다고 판단됩니다. 이를 기준으로 계산하면 약 272만원/㎡ 수준입니다. 본 건의 면적(50.22㎡)에 적용 시, 현재 시세는 약 136,600,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(201,000,000원) 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통 및 편의시설

본 물건은 송내동에 위치하여 차량으로의 접근성이 좋으며, 다양한 시내버스 노선과 1호선 부천역을 통해 수도권 각지로의 이동이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 발달하여 마트, 편의점, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육 및 기타시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. 현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

본 물건이 소재한 지역은 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 해당 허가구역 지정 기간은 2026년 8월 25일부로 만료되었습니다. 따라서 현재 시점에서는 취득에 따른 토지거래허가 문제가 발생하지 않습니다.

HUG 인수조건 및 임차권 관련

초기 정보에 HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 내용이 있었으나, 상세 권리분석 결과 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

감정가 대비 시세

본 물건의 감정가는 201,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 매매가는 155,000,000원~260,000,000원 수준으로, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 송내동의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 다세대주택입니다. 임차인 관련 권리관계는 명확히 정리되어 낙찰자가 인수할 부담이 없으며, 토지거래허가구역 지정 기간도 만료되었습니다. 다만, 감정가 대비 주변 실거래가가 낮게 형성된 점은 입찰 시 유의해야 할 부분입니다. 이러한 시세 격차는 오히려 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 가격으로 매수 가능성: 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 있어, 시세 이하로 낙찰받을 경우 투자 가치가 높습니다.

* 우수한 입지 및 교통: 송내동 일대는 주거 환경이 안정적이며, 대중교통 이용이 편리하여 실수요자의 관심이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 임차인 관련 문제가 해결되어 인수 부담이 없어 안전하게 투자할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본 물건의 현재 시세는 약 136,600,000원에서 158,700,000원 사이로 추정됩니다. 감정가(201,000,000원) 대비 낮은 시세를 고려하여, 공격적인 입찰가로 155,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격대는 유사 물건의 거래가와 시세 분석을 기반으로 하며, 낙찰 가능성과 수익성을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.