나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50113 [1] 경기도 광주시 삼동 98 오페라하우스 206동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "삼1통마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 근거리에 마을버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 201호로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 및 일부 인조석 돌붙임 마감. 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감. 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 욕실2, 거실, 발코니 현관 등)으로 이용중임. *내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 급탕설비, 도시가스난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역임.임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. *내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2026타경50113 (1)

1.2. 소재지

경기도 광주시 삼동 98 오페라하우스 206동 2층201호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 건물 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 2층 201호

1.5. 면적

토지 면적: 70.97㎡ (약 21.47평)

건물 면적: 51.34㎡ (약 15.53평)

1.6. 감정가

135,000,000원

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "삼1통마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 임야 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 근거리에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 혐오시설: 검색 결과, 광주시에서 신청사 건립, 소각장 설치 사업 등이 추진되고 있으나, 물건지 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 학교:

* 초등학교: 삼동초등학교가 인근에 위치하나, 지역 내 초등학교 신설 논의가 진행 중입니다.

* 중학교: 광주시 관내 여러 중학교가 있으며, 초중 통합학교 설립 논의도 있습니다.

* 고등학교: 광주시 관내 여러 고등학교가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부등본상 소유권 이전 및 가압류, 압류, 강제경매 등기 등이 존재합니다. 주요 내용은 아래와 같습니다.

* 말소기준권리: 동양자산관리대부주식회사의 가압류 (2022-08-08)

* 채권 총액: 171,304,159원

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(이정용)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 159,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-21, 확정일자 2022-01-03입니다.

* 임차인의 대항력은 없습니다.

* 상세 정보:

* 주택도시보증공사(이정용)

보증금: 159,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-21

확정일자: 2022-01-03

배당신고일자: 2024-03-05

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바에 따르면 없습니다. 주택임차권(을5)이 등기되어 있으나, 말소기준권리인 가압류(갑6)보다 후순위이며, HUG(주택도시보증공사)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건확약서를 제출함에 따라 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 단독주택 및 임야가 혼재되어 있습니다. 대규모 상업시설보다는 지역 생활권 내 소비를 중심으로 하는 상권으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근으로 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 광주시의 주요 상업 및 행정 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

다세대주택으로 이용 중이며, 내부 확인은 폐문부재로 인해 표준적인 상황을 상정하였습니다. 따라서 실제 내부 상태는 경매 참여 시 직접 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 선순위임차권 관련

주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대한 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서를 제출하였으나, 등기부상 주택임차권 등기가 존재하며, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 임차보증금 159,000,000원이 명시되어 있고 "배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 있어, 권리 관계가 다소 복잡할 수 있습니다. HUG의 확약 내용에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상되나, 법적 해석 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 설비 내역을 직접 확인하지 못했습니다. 내부 상태에 따라 수리 비용 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 삼동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 다만, 임차인 관련 권리관계의 복잡성, 내부 상태 미확인, 각종 토지 이용 제한 등 잠재적인 리스크 요인을 보유하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. HUG의 인수조건 변경 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경으로 인한 임차보증금 인수 부담 해소 기대.

* 경기도 광주시 삼동 지역의 장기적인 주거 가치 상승 잠재력.

* 비교적 낮은 감정가 대비 넓은 토지 지분.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 물건지 면적(51.34㎡)과 유사한 규모의 다세대주택 거래는 1억원 초반에서 2억원까지 분포하고 있습니다.

특히, 2011년에 건축된 유사 연식의 '삼성하이츠(나동)'의 79.94㎡ 면적이 1억 3천만원에 거래된 사례()를 고려할 때, 본 물건의 감정가 1억 3,500만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 내부 상태 미확인 및 복잡한 권리관계로 인한 불확실성을 고려하여, 감정가의 90% ~ 100% 수준인 1억 2,150만원 ~ 1억 3,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보증금 인수액: 0원

* 예상 입찰가 범위: 121,500,000원 ~ 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.