나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30148 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1151-5 비반트 12층 1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천시청" 동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설과 근린생활시설 등이 주를 이루고 있는 상업지대임

교통상황

본건 북서측 직선거리 약 500m 지점에 수도권지하철7호선 "부천시청역"이 소재하고 있고, 인근 대로를 운행하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통편익은 양호시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상23층 건물로서, 외벽 : 외장석재 마감 및 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인은 불가하였음

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

정방형이며, 업무시설 및 제1종근린생활시설로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사 육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파 트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 임대관계는 미상임 # 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급 한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부천지원 2026타경30148 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 342,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1151-5, 비반트 12층 1204호

용도: 오피스텔 (업무시설)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 정보

총 면적: 10.34㎡

건물 기여 면적: 10.342㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 계획: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m)

1.4. 건물 정보

건물 면적: 69.60㎡ (약 21.05평)

건물 지분: 69.6㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축년도: 2021년

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층, 지상 23층 (본건 12층)

집합건축물대장 상 용도: 업무시설 (오피스텔)

전유부 면적: 69.6㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동에 위치하며, 부천시청 동측 인근의 중심상업지대에 자리하고 있습니다. 주변으로는 동류형의 업무시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 도시 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 환경

본건 북서측 약 500m 거리에 수도권 지하철 7호선 부천시청역이 소재하여 도보 이용이 가능합니다. 또한, 인근 대로변에는 광역버스 및 노선버스 정류장이 다수 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

건물 남측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접해 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

2.4. 도시계획 및 토지이용

본건은 중심상업지역에 속하며, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리는 2023년 2월 3일 부평세무서장의 압류입니다. 본 경매 사건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되었습니다. 등기부상의 채권 총액은 478,000,000원이며, 경매로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 주택도시보증공사 (강선숙)

보증금: 478,000,000원

전입일자: 2022-04-15

확정일자: 2022-04-04

대항력: 없음 (자료상 대항력 없음으로 표기되었으나, 물건명세서상 '주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 사실상 소멸될 가능성이 높습니다.)

* 임차인 2: 천영채

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-24

대항력: 없음

상기 임차인 중 금액이 미상인 경우는 없으나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 경우 보증금 액수는 명확하나 대항력 유무에 대한 최종 확인이 필요하며, 말소동의 확약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

3.3. 특이 권리 사항

토지거래허가구역 지정 기간(2026.8.25.까지) 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경 관련 사항은 추가 확인이 요구됩니다. 집합건물 등기부상 주택임차권(강선숙, 478,000,000원)은 말소 예정이나, 말소 동의 확약서 제출 여부 등 최종 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 중동 신도시는 부천시의 중심 상업지역으로, 부천시청을 중심으로 금융기관, 쇼핑몰, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

부천시청 및 관련 행정기관이 인접해 있으며, 현대백화점, 롯데백화점, 홈플러스, 이마트 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 식당, 카페, 은행 등 근린생활시설이 풍부합니다. 또한, 인근에는 공유오피스 시설도 위치하여 비즈니스 환경 또한 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천시청, 각종 관공서, 은행, 병원, 약국 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다. 부천 중앙공원 등 녹지공간 또한 인접하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

주변에 초, 중, 고등학교 등 다수의 교육시설이 분포하고 있으며, 순천향대학교 부천병원 등 종합병원 및 다양한 의원급 의료 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 2026년 8월 25일까지 외국인 및 특정 법인이 거래 시 관련 허가를 받아야 합니다. 또한, HUG 관련 임차인의 권리관계는 다소 복잡할 수 있으므로 명도 절차 진행 시 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 명도 관련 이슈

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 실제 내부 상태 및 점유 관계에 대한 불확실성이 존재합니다. 임차인(강선숙)의 대항력 유무에 대한 최종 확인 및 명도 협의가 필요합니다.

6.3. 내부 상태 미확인

폐문으로 인해 내부 확인이 불가하여, 실제 마감재 상태, 설비 작동 여부, 구조 변경 여부 등을 직접 확인하기 어렵습니다. 경매 진행 전 내부 상태를 반드시 사전에 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 핵심 상업지구에 위치하며, 지하철 7호선 부천시청역을 이용한 편리한 교통망과 부천시청, 대형 쇼핑몰, 공원 등 풍부한 생활 인프라를 갖춘 신축 오피스텔입니다. 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 역세권의 희소성 높은 오피스텔로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간, HUG 관련 임차인의 복잡한 권리 관계, 그리고 내부 상태 미확인 등의 잠재적 리스크는 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부천시청역 초역세권 중심상업지구 내 신축 오피스텔.

* 우수한 교통망: 지하철 7호선 이용 편리, 광역 교통망 접근성 우수.

* 풍부한 배후 수요: 부천시청, 다수의 업무시설 및 상업시설 종사자 대상 임대 수요 확보 용이.

* 최신 건물: 2021년 준공으로 현대적인 시설과 낮은 관리비 기대.

* 생활 편의: 백화점, 마트, 공원 등 풍부한 생활 편의시설 및 녹지공간 인접.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 건물(VIVANT) 69.6㎡ 면적의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2025년 5월 16일 (4층 거래): 284,690,000원 (면적당 약 409만원)

2024년 12월 20일 (14층 거래): 350,000,000원 (면적당 약 503만원)

본건의 감정가는 342,000,000원이며, 최근 14층 거래가 350,000,000원을 고려할 때, 본건(12층)의 시세는 330,000,000원에서 350,000,000원 범위로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 시세 및 현장 조사를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 330,000,000원 ~ 345,000,000원 범위에서 신중한 접근을 권장합니다. 최종 입찰가는 권리관계, 명도 가능성, 내부 상태 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.