나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30201 [1] 경기도 김포시 풍무동 748 당곡마을 312동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

-본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무고등학교' 남서측 인근에 위치함. -본건 주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/지상16층 건물로서 외벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 마감 등 창호 : 하이샷시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북동측 및 남서측으로 중로변, 북서측 및 남동측으로 소로변의 포장도로에 4면이 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 풍무동 748 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(양도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하늘빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(양도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍무고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(하늘빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 김포시 풍무동 748번지, 당곡마을 312동 4층 406호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경30201(1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 382,000,000원입니다.

토지 면적은 52.64㎡ (약 15.92평)이며, 건물 면적은 94.46㎡ (약 28.57평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본건은 자산유동화전문회사(AMC)가 채권자인 유동화 물건입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 풍무동에 위치하며, '풍무고등학교' 남서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 다양한 근린생활시설, 공공시설이 밀집해 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 케이에프더블유이사공삼유동화전문유한회사입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2008년 6월 10일자 우리은행 근저당(을7, 채권액 166,800,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 596,152,307원이지만, 이는 인수하는 권리가 없음을 의미합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임차인 관련하여 보증금 및 차임이 미상인 채무자가 존재할 경우, 대항력 유무를 반드시 확인해야 하며, 이로 인한 인수 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

본건이 속한 풍무동 일대는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 단지 내 및 인근에 다양한 상업시설, 편의시설, 금융기관 등이 잘 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 밀집 지역의 특성상 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

주변에 학교와 공공시설이 위치하여 주거 상권으로서의 기능을 충실히 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 당곡마을(월드메르디앙) 아파트 단지 내에 위치합니다.

해당 아파트는 2002년 8월 9일에 사용승인된 건물로, 현재 약 24년차 아파트입니다.

총 27개 동에 1846세대가 거주하고 있으며, 주차는 총 583대(지상 12대, 지하 58대) 수용 가능합니다.

단지 주변으로 풍무고등학교, 양도초등학교, 하늘빛유치원 등이 있어 교육 환경이 우수합니다.

관리사무소 연락처는 031-998-9868입니다.

6. 잠재적 리스크

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 공항 고도 제한을 받는 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위나 재건축 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

또한, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25) 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

건축 연식이 2002년식으로 약 24년이 경과하여, 향후 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 풍무동의 입지 좋은 아파트 단지 내에 위치하며, 모든 등기상 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다.

초등학교, 중학교, 고등학교 및 유치원이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주변 생활 편의시설 접근성 또한 양호합니다.

다만, 공항 관련 고도 제한 및 각종 토지 이용 규제가 존재하며, 건축 연식에 따른 노후화는 고려해야 할 사항입니다.

현재까지 파악된 임차인 정보상 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 분석: 모든 근저당, 가압류, 압류 등 후순위 권리가 소멸되어 안전한 등기 이전이 가능합니다.

* 안정적인 입지: 풍무동 내에서도 학교, 상업시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역에 위치합니다.

* 매력적인 시세: 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 투자 가치를 판단할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 382,000,000원입니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 비슷한 크기(전용면적 약 80㎡)의 15층 물건이 332,000,000원에, 12층 물건이 393,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 4층으로 상대적으로 저층에 해당하지만, 공급면적(분양면적)은 94.46㎡로 최근 거래된 물건들보다 넓습니다.

저층이라는 점과 면적을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 형성할 가능성이 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 385,000,000원을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있으므로, 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.