나이스옥션 법원경매 부천 2026타경24 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 295-5 우성타운빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '오정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린시설 등으로 형성된 주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철(원종역-서해선)이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호로서, (사용승인일: 1997.07.04) 외벽: 드라이비트 등 마감, 창호; 하이새시 등 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평탄한 토지로서, 현황 '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경24 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 295-5 우성타운빌라 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 225,000,000원

토지면적: 41.82㎡ (약 12.65평)

토지지분: 41.82㎡ (약 12.65평)

건물면적: 58.69㎡ (약 17.75평)

건물지분: 58.69㎡ (약 17.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOO

특이사항: 중복사건, 토지거래허가구역, 유동화물건

물건명세서 작성일: 2026년 09월 22일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '오정초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린시설 등이 혼재된 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철(원종역-서해선)이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 도로: 본건은 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 항공표면 등의 제한이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 과거 토지거래허가구역으로 지정된 바 있으나 (2025.8.26.~2026.8.25.), 해당 허가 기간은 현재 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 06월 17일에 접수된 우리은행 근저당권(채권최고액 134,200,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 근저당권(정명숙, 김정임) 및 임의경매개시결정(김정임, 이에이에스제십오차유동화전문) 등은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'만 기재되어 있으며, 구체적인 내용이 없어 실제 지상권의 존재 여부 및 그 내용을 반드시 확인해야 합니다. 만약 지상권이 존재할 경우, 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 확인됩니다. 이는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 보증금 전액을 인수하지 않아도 되는 경우일 수 있으나, 실제 명도 진행 시 정확한 현황 파악이 필수적입니다. 보증금 액수가 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 매매 시세 (2026년 7월 기준, 원종동 일대 다세대주택):

* 2023년 건축, 72.45㎡, 2층, 269,000,000원 (약 3.71백만원/㎡)

* 1989년 건축, 41.16㎡, 2층, 120,000,000원 (약 2.91백만원/㎡)

* 2019년 건축, 48.63㎡, 4층, 253,000,000원 (약 5.20백만원/㎡)

* 본건과의 비교:

* 본건은 1997년 건축, 건물면적 58.69㎡ (약 17.75평)이며, 감정가는 225,000,000원 (약 3.83백만원/㎡)입니다.

* 최근 매매 사례 중 2019년에 건축된 48.63㎡ 주택이 5.20백만원/㎡의 높은 가격에 거래된 사례가 있으나, 본건은 건축 연차가 더 오래되었습니다.

* 2023년에 건축된 72.45㎡ 주택의 시세(3.71백만원/㎡)와 비교할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, '우성타운빌라'와 동일한 단지 내 유사 면적의 최근 거래 사례가 없어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 오정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 서해선 원종역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권으로의 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주택가 인근에 근린시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호이며, 1997년 7월 4일에 사용 승인되었습니다.

* 내부 설비: 위생 설비, 급·배수 설비, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 미소멸 권리 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'만 기재되어 있어, 실제 지상권이 존재할 경우 매수인이 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행 중일 가능성이 있습니다. 관련 정보를 추가 확인하여 혼란을 방지해야 합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양도 및 매수 주체 변동 가능성에 대한 관리가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치한 다세대주택으로, 오정초등학교와 원종역이 인근에 있어 주거 환경 및 교통 여건이 비교적 우수합니다. 그러나 임대 관계 미상, 지상권 등 미소멸 권리 가능성, 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특이사항은 명확한 조사를 요구합니다. 이러한 잠재적 리스크들을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교와 역세권에 위치하여 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 수요: 다세대주택 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 재개발 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 225,000,000원

* 최근 매매 시세 분석: 유사 연식 및 면적의 거래 사례가 부족하나, 주변 시세 및 본건의 상태를 종합적으로 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

* 고려사항: 임대 관계 미상, 지상권 등 미소멸 권리 가능성, 중복 사건 등의 리스크를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

* 투자를 결정하기 전, 반드시 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태, 임차인 현황, 등기부등본 상의 모든 권리 관계(특히 지상권 여부)를 명확히 확인하시기 바랍니다.

2. 주변 시설 조사

* 검색 결과, 경기도 부천시 오정구 원종동 295-5번지 일대는 주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, '오정초등학교'와 '근린시설' 등이 확인됩니다. 현재까지 특별히 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해 시설 등)에 대한 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 개발 사업 및 지역 특성상 예상치 못한 시설이 인접해 있을 가능성은 항상 존재하므로, 현장 방문 시 주변 환경을 꼼꼼히 직접 확인하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.