나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60133 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 1074 후곡마을아파트 1007동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 ‘일산역(경의중앙선ㆍ서해선)’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 ‘일산역(경의중앙선ㆍ서해선)’이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 지상 18층 건물 내 제6층 제601호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘아파트’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, ‘아파트’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 일련번호(1) : 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-11-22), 지구단위 계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 (2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(고양신일초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(늘푸름유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(일산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(고양신일초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는 토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60133 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 1074 후곡마을아파트 1007동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 840,000,000원

토지면적: 77.86㎡ (약 23.56평)

건물면적: 130.23㎡ (약 39.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

아파트명: 후곡마을10단지아파트

사용승인일: 1995년 3월 30일

건축물 총면적: 41,100㎡ (총괄표제부 기준)

세대수: 516세대

주차대수: 총 1,000대 (총괄표제부 기준)

2. 입지조건

위치: 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 ‘일산역(경의중앙선ㆍ서해선)’ 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본 물건은 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거 지역에 속합니다.

교통: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 ‘일산역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

권리분석 요약:

본 물건의 말소기준권리는 2026년 1월 19일 접수된 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 2024년 1월 15일 등기된 주택임차권(김연선외 1인)이 있습니다. 이 임차인은 보증금 790,000,000원으로, 전입일자 2021년 12월 17일, 확정일자 2021년 10월 23일자로 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

인수되는 총 보증금은 790,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 790,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-17

확정일자: 2021-10-23

대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

주의: 해당 임차인에 대한 보증금 및 차임 정보가 없어 정확한 권리 분석에 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지가 밀집된 전형적인 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 일산역을 중심으로 한 교통망이 발달해 있어 직주근접성이 우수합니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 3호선 및 서해선 환승역인 일산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

교육: 본 물건 인근에 고양신일초등학교, 늘푸름유치원, 일산초등학교 등이 소재하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

자연/휴식: 주변 공원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 7억 9천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가로 부담해야 할 비용으로, 총 매수 비용이 부동산의 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

본 물건은 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어(2024년 11월 22일 기준), 향후 재건축 등 개발 사업 추진 시 제한이 따를 수 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하여 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

임차인 이 에 대한 정보 부족은 권리 분석의 불확실성을 증가시키는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 일산역 초역세권 대단지 아파트라는 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 7억 9천만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담은 심각한 투자 리스크로 작용합니다. 현재 시장 시세 대비 임차 보증금을 포함한 총 매수 비용이 훨씬 높아질 가능성이 높아, 일반적인 시세 차익을 기대한 투자는 매우 신중해야 합니다. 개발행위허가제한지역 지정 또한 장기적인 투자 가치에 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

일산역 역세권이라는 탁월한 입지 조건.

대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 안정성 및 편의성 확보.

뛰어난 교통 환경으로 인한 광역 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인 보증금 790,000,000원을 제외한 부동산 자체의 순수한 가치를 기준으로 산정합니다.

감정가 840,000,000원에서 임차인 보증금을 제외한 금액은 50,000,000원입니다.

최근 실거래가(2026년 6월~7월)가 7억 5천만원에서 8억 5백만원 수준임을 고려할 때, 임차 보증금을 포함한 총 지출액이 시세를 초과할 가능성이 높으므로, 본 물건의 순수 가치에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 인수 후 남는 순수 가치(50,000,000원)를 기준으로, 높은 리스크를 반영하여 70%의 할인율을 적용한 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: (840,000,000원 - 790,000,000원) * 0.70 = 35,000,000원

총 예상 매수 비용 (입찰가 + 인수 보증금): 35,000,000원 + 790,000,000원 = 825,000,000원.

이 총 예상 매수 비용은 최근 시장 시세(최고 805,000,000원)보다 높은 수준이므로, 입찰 시 심도 있는 재검토가 필요합니다.

주변을 조사한 결과, 해당 물건지에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.