나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3364 [1] 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별 양천구 신월동 소재 '광영여자고등학교' 동측 인근에 위치하며, 인근은 아 파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환 경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대 체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/ 지상 10층 건물 내 제4층 제401호 및 제8층 제804호로서, (사용승인일 : 2022-08-04) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

2개호 공히, 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔, 다세대주택, 제 2종근린생활시설(사무소)) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 38m내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1] 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법 률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2021-12-14)(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약 에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3364 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제4층 제401호

용도: 오피스텔 (통칭: 혜성오피스텔)

감정가: 318,000,000원

토지면적: 11.10㎡ (약 3.36평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.77㎡ (약 9.01평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 대항력있는 임차인 관련 인수사항 확인 필요

특수물건정보: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '광영여자고등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트 단지, 오피스텔, 다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 대체로 보통의 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 내 제4층 제401호입니다.

사용승인일은 2022년 8월 4일이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 시설 등을 갖추고 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔, 다세대주택, 제2종근린생활시설(사무소)) 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 38m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률), 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역(강서양천교육청 확인 필수, 교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)이며, 건축선이 있습니다.

* 공부와의 차이

없음.

* 기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

1.2. 권리분석

채권자: 주OOOOOOOOOO

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.)

말소기준권리: 드림저축은행 근저당 (접수일자: 2025-12-09, 금 239,292,414원)

등기부채권 총액: 239,292,414원

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 317,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-26

확정일자: 2025-05-19

배당신고일자: 2026-03-30

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서상 인수 보증금은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 상세한 권리 분석이 필요합니다.)

* 집합건물 등기부요약

- 소유권보존: 혜성산업개발건설주식회사 (2022-08-11)

- 소유권이전: 남기성 (2025-06-24, 매매)

- 가압류: 드림저축은행 (2025-12-09, 금 239,292,414원, 말소예정) - 말소기준권리

- 강제경매: 드림저축은행 (2026-01-23, 금 243,081,849원, 말소예정)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 신월동 일대는 주거와 상업, 교육 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

신축 오피스텔로 건물 컨디션이 우수하며, 주변의 배후 수요와 광영여자고등학교 등의 교육 시설이 있어 안정적인 상권 형성에 기여할 것으로 보입니다.

인근 지역의 개발 계획 및 교통망 확충 추세를 고려할 때, 향후 상권 가치 상승 가능성도 있습니다.

다만, 공항 소음 관련 구역에 해당한다는 점은 상권 가치에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 광영여자고등학교 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 공항 소음 및 소음대책지역, 수평표면구역에 해당하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 보증금 317,000,000원에 대항력이 있어, 경락인이 인수해야 할 보증금이 없을 경우(물건명세서상 0원), 임차인이 명도를 거부할 경우 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 임차인의 보증금 전액이 매각가와 유사하거나 더 높은 수준이므로, 임차인과의 명도 협상이 매우 중요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 상대보호구역으로 교육청 확인이 필요하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 관련 법규를 준수해야 합니다. (본건 오피스텔 용도는 허가 대상에서 제외될 가능성이 높으나, 추가 확인 필요)

* 공항 관련 구역: 공항 소음 방지 및 소음대책지역, 수평표면구역에 포함되어 있어 소음 피해나 고도 제한 등이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호하고, 생활 및 교통 편의성이 갖춰진 입지에 있습니다. 감정가는 최근 시세와 비슷한 수준입니다.

하지만, 가장 큰 리스크 요인은 3억 1천7백만원의 보증금으로 대항력 있는 임차인 김 씨가 존재한다는 점입니다. 비록 물건명세서상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있지만, 임차인의 대항력으로 인해 명도 절차에 상당한 어려움이 예상됩니다. 매수인은 임차인과의 원만한 합의를 통해 명도를 진행하거나, 명도 소송 등의 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 내부 시설 및 건물의 전반적인 상태가 우수합니다.

* 역세권 입지: 대중교통 이용이 편리한 위치에 있어 잠재적 가치가 높습니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변 지역의 주거 및 업무 환경으로 인해 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(27.81㎡ ~ 29.77㎡)의 오피스텔이 299,000,000원에서 319,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 감정가는 318,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금(317,000,000원)이 인수 보증금 합계 0원으로 처리된다 하더라도, 명도 리스크는 여전히 존재합니다.

이러한 리스크를 고려하여, 감정가의 약 90% 수준인 286,200,000원 정도를 보수적인 예상 입찰가로 제시합니다. 실제 입찰가는 법원 결정 및 현장 조사, 임차인과의 협상 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.