나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20106 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 628 남양주두산위브트레지움 110동 23층2301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 <화도초등학교> 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 아파트단지, 공동주택(다세대 및 연립주택), 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 배차간격 및 운행상태 등으로 보아 전반적인 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층건 내 23층 2301호로서,(사용승인일자: 2020.09.28), 외 벽: 몰탈위페인팅 마감 등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(탐문) 바 닥: 강화마루깔기 및 일부 타일깔기마감 등(탐문) 창 호: 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.(내부구조는 "건물이용도" 참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 경보설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 주위로 차량 진·출입이 가능한 도로시설이 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))), 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미 상 임. 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20106 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 628 남양주두산위브트레지움 110동 23층2301호

건물명: 남양주두산위브트레지움

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2020년 09월 28일

감정가: 423,000,000원

면적:

토지면적: 50.69㎡ (약 15.33평)

건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

매각방식: 토지/건물 일괄 매각

경매종류: 부동산 임의경매

채권자: 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 입지및주변환경

주요 위치: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리, 화도초등학교 북서측 인근에 위치.

주변 환경: 중·소규모 아파트단지, 공동주택(다세대, 연립주택), 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통 접근성: 본건까지 차량 진·출입이 원활하며, 인근에 위치한 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 판단됨.

단지 내 도로: 아파트 단지 주위로 차량의 원활한 진·출입이 가능한 도로 시설이 잘 개설되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계분석

말소기준권리: 2021년 02월 22일 접수된 국민은행 근저당 (을1)

등기사항 요약:

소유권보존 (갑1, 민병재)

근저당 (을1, 국민은행, 268,900,000원) - 말소기준권리

근저당 (을4, 모아저축은행, 120,000,000원) - 말소 예정

가압류 (갑2, 주식회사케이비국민카드, 11,601,707원) - 말소 예정

임의경매 (갑3, 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사, 252,351,116원) - 말소 예정

총 채권액: 400,501,707원 (등기부채권 총액 기준)

소멸주의 원칙 적용: 본 경매 절차를 통해 을1(국민은행) 근저당을 말소기준으로 하여, 을1, 을4, 갑2, 갑3 등 모든 후순위 권리 및 제한 물건은 소멸될 예정임.

인수주의 사항: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 기재되어 있으나, 등기부등본상 확인되는 지상권은 없음. 통상적인 경매 절차상 해당 사항 없음.

임차인 분석: 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 상권및주변시설

단지 중심 상권: 본 물건이 속한 남양주두산위브트레지움 단지 자체를 중심으로 주거 상권이 형성되어 있음.

근린생활시설: 단지 인근에 학교 및 각종 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함.

상권 특성: 대규모 복합 쇼핑몰 등 중심 상업 시설보다는, 지역 주민들의 일상생활에 필요한 편의시설 위주로 상권이 발달한 주거형 상권으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 생활편의및교육환경

주거 쾌적성: 아파트 단지 내에 위치하며, 인근 공원 조성 등으로 쾌적한 주거 환경을 제공함.

교육 시설: 본건 인근에 화도초등학교가 소재하여, 단지 내 또는 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있음.

생활 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함. (추가적인 대형마트, 백화점 등은 차량 이동 필요)

의료 시설: 인근 병원 및 의원 이용이 가능하며, 종합병원은 차량 이동이 필요할 수 있음.

문화/여가 시설: 인근 지역 문화센터, 체육시설 등 이용 가능.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적및행정적제한사항

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역(1권역), 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/주택) 등 다수의 제한사항이 존재함. 이는 향후 토지 활용 및 개발에 영향을 줄 수 있음.

건축물 상태: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이지만, 장기적인 관점에서 내부 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

유동화 물건 특성: 유동화 물건은 통상적으로 채권 회수를 목적으로 하는 경우가 많아, 절차 진행이 신속할 수 있으나, 간혹 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 존재. 본 건의 경우, 명확한 경매 절차로 진행 중.

혐오시설: 주변 지도 검색 및 현장 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았음.

7. 종합의견

7.1. 종합평가

물건의 장점: 비교적 최근 준공된 신축 아파트이며, 권리상 낙찰자가 인수할 권리나 부담이 없어 안전성이 높음. 초등학교 등 교육 환경이 우수하고, 주변 주거 환경이 양호함.

고려사항: 토지이용계획 상의 다수 제한사항은 향후 재건축 또는 증축 등 토지 활용 시 제약이 될 수 있음.

시장 전망: 남양주시 화도읍 지역의 부동산 시장 동향과 본 물건의 입지 및 상태를 종합적으로 고려할 때, 향후 시세 상승 또는 안정적인 가치 유지가 기대됨.

결론: 안전한 권리관계와 신축이라는 장점을 가진 본 물건은 실거주 또는 안정적인 투자 목적으로 적합한 것으로 판단됨.

8. 투자포인트

8.1. 주요투자강점

최신 준공 아파트: 2020년 9월에 사용 승인되어 비교적 신축 건물로, 즉각적인 대규모 수리나 시설 교체 필요성이 낮아 초기 투자 비용 부담이 적음.

완벽한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 임차인의 보증금 인수 부담 또한 없어 낙찰 후 명도 절차 외에는 추가적인 권리 관련 위험이 없음.

자녀 교육 최적화: 인근에 초등학교가 위치하여 자녀들의 안전하고 편리한 통학 환경을 제공함.

주거 쾌적성: 아파트 단지로서 체계적인 관리 시스템을 기대할 수 있으며, 주변 공원 등 녹지 공간 확보로 쾌적한 생활이 가능함.

유동화 물건: 채권자(유동화전문회사)가 경매를 신청한 경우로, 일반 임의경매보다 채권 회수에 적극적이어서 경매 절차가 명확하게 진행될 가능성이 높음.

9. 예상입찰가

9.1. 입찰가산정

본건 감정가는 423,000,000원이며, 유사 면적의 최근 시세 및 거래 동향을 고려할 때, 경합 가능성이 있는 우량 물건으로 판단됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 435,000,000원 ~ 455,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다.

이는 권리상의 안전성과 신축 아파트의 장점을 반영한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.