나이스옥션 법원경매 고양 2026타경283 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 728 정원팰리스 1동 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 "문산동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 는 다세대주택 및 연립주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건내 5층 501호로서, (사용승인일: 2018.11.22) 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

선유리 728, 727-2 공히 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드 시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7244)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경283 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 728 정원팰리스 1동 5층501호 (새주소: 경기도 파주시 선유울1길 24)

* 용도: 연립주택

* 건축년도: 2018년 11월 22일 사용승인

* 감정가: 1억 5천 4백만원

* 토지면적: 35.57㎡ (약 117.59평)

* 건물면적: 45.94㎡ (약 151.87평, 전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수협은행

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 "문산동초등학교" 남서측 인근에 위치.

* 주변환경: 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 09월 24일 접수된 수협은행 근저당권 (권리금액: 1억 1천 5백만원)

* 등기사항 요약:

* 을1: 수협은행 근저당 (2021.09.24, 115,000,000원) - 말소기준권리, 말소예정

* 을2: 주식회사 리드코프 근저당 (2021.11.02, 52,000,000원) - 말소예정

* 갑9: 이현찬 소유권이전 (2023.06.29) - 현재 소유자 변동 이력

* 갑10: 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 (2024.04.25, 39,535,021원) - 말소예정

* 갑11: 파주시 압류 (2025.04.04) - 말소예정

* 갑12: 파주시 압류 (2025.05.26) - 말소예정

* 갑13: 이봉영 소유권이전 (2025.09.22, 60,000,000원) - 매매

* 갑14: 하나은행 가압류 (2025.12.30, 25,894,184원) - 말소예정

* 갑15: 수협은행 임의경매개시결정 (2026.01.26, 99,141,084원) - 본건 경매개시물건

* 총 등기부채권액: 232,429,205원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 명시된 임차인 정보 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로, 다세대, 연립, 아파트 등이 혼재. 근린생활시설, 농경지, 임야 등 다양한 용도의 토지가 산재하여 상업 시설 이용은 제한적일 수 있음.

* 시장 동향: 제공된 최근 매매 정보는 2026년 5월 거래로, 더엘피스빌(2019년식, 64.35㎡)이 1억 3천 5백만원에 거래되었고, 라인주택(1995년식, 47.36㎡)은 3천 2백만원에 거래되는 등 연식과 규모에 따라 시세 차이가 크게 나타남. 본건은 2018년식 연립주택으로, 연식 대비 시세 평가가 중요함.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "문산동초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 양호. (단, 상대보호구역 해당 여부 추가 확인 필요)

* 교통: 노선버스정류장 인접으로 대중교통 이용 편리. 차량 접근성도 양호.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하는 지역이나, 대형 편의시설과의 접근성은 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획:

* 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제약이 있을 수 있음 (파주교육지원청 재확인 필수).

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로, 외국인 등의 특정 주택 거래 시 허가가 필요함.

* 감정가와의 시세 차이: 감정가(1억 5천 4백만원) 대비 최근 유사 연식 단지 매매가(약 1억 3천 5백만원)가 낮은 편으로, 감정가의 적정성에 대한 검토 필요.

* 주변 혐오시설: 일반적인 부동산 정보 검색 및 지도 서비스에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었으나, 현장 방문을 통한 직접 확인 권장.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 신축 연립주택으로, 교육시설이 인근에 있고 교통 접근성도 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗합니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으며, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이가 존재하여 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 연립주택: 2018년 사용승인된 건물로 연식 대비 상태 양호 예상.

* 안정적인 권리관계: 매각으로 인한 모든 권리 소멸 예상, 낙찰자가 인수하는 부담 없음.

* 주거 편의성: 학교 및 버스정류장 인접으로 생활 편의성 확보.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 5천 4백만원

* 인근 최근 매매 사례 분석:

* 2019년식 더엘피스빌(64.35㎡): 1억 3천 5백만원 (2026년 5월 거래)

* 이를 기준으로 환산한 본건(45.94㎡)의 예상 시세: 약 9천 6백 5십만원 (135,000,000원 / 64.35㎡ * 45.94㎡)

* 본건은 감정가가 1억 5천 4백만원으로 책정되었으나, 최근 유사 물건의 실거래가와 비교 시 높은 수준입니다. 따라서 입찰 시에는 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 9천 5백만원 ~ 1억 1천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.