나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3353 [1] 서울특별시 양천구 목동 784-15 뉴파인빌 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "강서고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 바 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 내 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2016.09.09) 외벽: 타일 붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 완경사, 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1. 목동 784-15 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 2. 목동 784-16 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3353 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 784-15 뉴파인빌 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 373,000,000원

토지면적: 28.65㎡ (약 8.67평)

토지지분: 28.65㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.48㎡ (약 13.46평)

건물지분: 44.48㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건물 사용승인일: 2016년 9월 9일

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "강서고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다. 동측으로는 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역 및 아파트 대상 토지거래계약허가구역으로 지정된 기간이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 하는 권리에 해당합니다. 구체적으로 을구 순위 5번 주택임차권(권리자: 이현태, 보증금: 289,500,000원)이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 임차인 이현태는 본건의 채권자로서 강제경매를 신청한 상태입니다. 임차인의 전입일자는 2022년 2월 3일이며, 확정일자는 2021년 12월 28일입니다. 말소기준권리는 2022년 5월 10일자 삼성생명보험의 가압류입니다. 이 외 등기부등본상의 가압류 및 압류 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 2016년에 건축된 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 주거용으로 이용 중입니다. 최근 2026년 5월에 인근 지역에서 거래된 유사 물건들을 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

2026년 5월 2일, 36.63㎡ 면적의 건물이 190,000,000원에 거래되었습니다. (1986년 건축, 궁전빌라(B동))

2026년 5월 1일, 25.97㎡ 면적의 건물이 265,000,000원에 거래되었습니다. (2022년 건축, 와이앤비)

2026년 5월 1일, 28.47㎡ 면적의 건물이 300,000,000원에 거래되었습니다. (2016년 건축, 골든빌)

본건과 건축 연도(2016년)가 동일한 28.47㎡ 면적의 건물이 300,000,000원에 거래된 사례를 바탕으로, 본건(44.48㎡)의 경우 ㎡당 시세 약 10,537,000원을 적용하면 약 469,130,000원의 시세로 추정됩니다. 이는 감정가 373,000,000원보다 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 6층에 위치한 전유부 44.48㎡(약 13.46평)의 도시형생활주택입니다. 급배수, 위생, 승강기, 난방, 주차 설비가 갖추어져 있습니다. 인근에는 주택가와 근린생활시설이 혼재하며, 도보로 이용 가능한 편의시설 및 교통시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 을구 순위 5번 임차권은 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 이 임차인(이현태)이 본건의 채권자로서 경매를 신청한 점은 보증금 회수에 대한 의지를 나타내지만, 실제 배당으로 인한 변제액은 경매 진행 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 예상치 못한 보증금 인수 금액 발생 가능성이 있습니다. 또한, 토지이용계획상 일부 도로 관련 기재사항이 매수인의 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 시세분석 및 예상 입찰가

본건의 감정가는 373,000,000원입니다. 최근 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 건축 연도가 동일한 28.47㎡ 면적 물건이 300,000,000원에 거래된 것을 바탕으로 환산한 시가는 약 469,130,000원으로 추정됩니다. 이는 감정가 대비 높은 수준입니다.

그러나 본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 289,500,000원 중 일부 또는 전부를 인수할 위험이 존재합니다. 이러한 리스크를 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 인수 보증금액을 감안했을 때, 본건의 실질적인 총 매수 비용은 예상보다 높아질 수 있습니다. 따라서 보수적인 관점에서 감정가 이하로 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 입지, 건물 상태, 그리고 가장 큰 위험 요소인 임차인 보증금 인수 가능성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 280,000,000원으로 제시합니다. 이 가격은 감정가보다 낮으며, 최악의 경우 임차인 보증금을 인수하더라도 시장 가치 범위 내에서 매수할 수 있는 여지를 확보하기 위함입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 목동 지역의 도시형생활주택으로, 비교적 최근 건축 연도(2016년)와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보이며, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 리스크가 매우 크므로, 철저한 권리 분석 및 배당표 예측을 통해 최종 매수 가격을 결정해야 합니다. 임차인 이현태가 채권자 겸 임차인이라는 점은 경매 절차를 통해 보증금을 회수하려는 의지가 강함을 시사하지만, 배당 결과는 변수가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 시장 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 분석 시, 본건의 시장 가치는 감정가보다 높게 추정됩니다.

* 건축 연도: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하여 유지보수 용이성이 높습니다.

* 위치: 목동 지역의 생활 편의시설 및 교통망 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 시세 차익: 임차인 보증금 인수 리스크를 보수적으로 관리할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

주변 시설 검색 결과:

본 보고서 작성 시, 지도 등 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통해 주변 시설을 직접 검색하고 혐오시설 유무를 파악하는 작업은 수행하지 않았습니다. 따라서 주변 혐오시설에 대한 정보는 포함되어 있지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.