나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60112 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 2107-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2026.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 성저공원 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택, 공원, 학교 등이 혼재한 지대로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 주상용 건부지임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6m, 10m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

알.씨조 및 연와조 경사스라브지붕 3층건으로, 외벽 : 석재붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 창호 : 새시창호 등

이용상태

지층 : 근린생활시설 및 창고(현황 창고) 1층 : 근린생활시설 2,3층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비(주택부분) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '사진용지'와 같이 3층 발코니, 옥탑층 다락 및 계단실 등이 소재하여 건물에 포함평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 및 내부조사 거부 등으로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장 현황도 등을 참고하였으며, 임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.지분매각임
3.목록2.에 소재하는 3층 발코니, 옥탑층 다락부분 등은 건물에 포함하여 평가됨
4.공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60112 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 2107-10

용도: 근린주택

감정가: 314,565,090원

토지 면적: 231.00㎡ (약 69.88평)

토지 지분 면적: 69.3㎡ (약 20.96평)

건물 면적: 470.05㎡ (약 142.19평)

건물 지분 면적: 141.01㎡ (약 42.65평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 지분 매각, 공유자우선매수신고 가능, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄 매각, 지분 매각, 3층 발코니 및 옥탑층 다락 부분 포함 평가, 공유자 우선매수 신고는 1회만 행사 가능

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 성저공원 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 단독주택, 공원, 학교 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6m, 10m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다(2025-08-26까지).

* 주변 시설: 주변에 성저공원이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 4월 8일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(갑22, 건물 갑16)입니다.

* 인수되지 않는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 명시되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 오승우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-04, 대항력 없음.

* 조현수: 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입일자 2015-01-28, 대항력 있음.

* 한승엽: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-06-13, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 현황에 따른 계산입니다.)

* 임차인 관련 주의 문구: 대항력 있는 임차인(조현수, 한승엽)이 존재합니다. 특히 한승엽 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 권리관계 및 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 조현수 임차인의 경우 보증금 20,000,000원이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 산정된 점을 고려할 때, 해당 보증금의 인수 여부는 명확히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인의 존재는 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 근린생활시설 및 주택이 혼재되어 있어, 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 성저공원과 인접하여 지역 주민들의 생활 편의시설 수요가 있을 수 있으며, 학교가 인근에 있어 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

* 대화동 지역은 일산서구 내에서도 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 지속적인 상권 유지 및 발달 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 성저공원, 학교, 근린생활시설 등이 인접하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 환경입니다.

* 주거 환경: 공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 조성합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 건물 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 낙찰 후 나머지 지분 소유자(공유자)와의 협의가 필요합니다. 공유자와의 의견 충돌이나 재산권 행사 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 법적으로 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으므로, 입찰 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 조현수 임차인은 보증금 20,000,000원이 있으며, 한승엽 임차인은 보증금 0원임에도 대항력이 있습니다. 이들의 명도 조건 및 보증금 반환 문제는 낙찰자의 부담이 될 수 있으며, 특히 보증금이 0원인 임차인의 경우 추가적인 확인 및 협상이 필수적입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되지만, 지분 매각이라는 점을 반드시 유의해야 합니다.

* 토지 이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 근린주택의 지분 매각 건입니다. 입지적으로는 공원과 학교가 인접해 있어 생활 환경이 양호하지만, 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계 형성, 대항력 있는 임차인(특히 보증금 0원 임차인의 존재)으로 인한 명도 및 권리 관계의 복잡성, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 여러 리스크 요소를 신중하게 고려해야 합니다. 감정가는 314,565,090원이나, 주변 시세와 비교 시 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 이러한 위험 요소를 감안하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지분 매각을 통해 부동산 투자를 시작하거나 포트폴리오를 확장할 수 있는 기회입니다.

* 본건이 위치한 지역은 일산서구의 주거 및 생활 편의 시설 인프라를 공유하는 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 향후 공유자와의 원만한 협의를 통해 재산권을 온전히 행사할 수 있다면, 잠재적인 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 314,565,090원이며, 전체 토지 면적은 231.00㎡ (약 69.88평), 건물 면적은 470.05㎡ (약 142.19평)입니다. 본건은 토지 지분 69.3㎡ (약 20.96평), 건물 지분 141.01㎡ (약 42.65평)에 대한 30% 지분 매각입니다.

최근 주변 실거래가(2026년 7월)는 18.1평(약 59.88~59.93㎡) 기준 27,100만원~27,900만원으로, 평당 약 140만원~150만원 수준입니다. 이는 본건의 감정가 대비 낮은 시세 수준입니다.

감정가 상 본건 지분의 가치는 약 94,369,527원(314,565,090원 * 0.3)입니다. 하지만 주변 시세, 지분 매각의 특수성, 대항력 있는 임차인(보증금 20,000,000원, 특이 임차인 1명)의 존재로 인한 명도 위험 등을 종합적으로 고려하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 시세 및 위험 요소를 반영하여 보수적으로 책정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.