나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3245 [1] 서울특별시 구로구 구로동 685-124 중앙구로하이츠아파트 제6동 제15층 제1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구일중학교" 북동측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환 경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 남서측 인근에 지하철1호선"구일역"이 위치하고, 인 근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 15층중 15층 1503호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되 어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접대지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 단지 내외 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

구로동 685-124 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 장애 물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m (지반+건축+옥탑 등), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계 약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025-10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3245 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 685-124 중앙구로하이츠아파트 제6동 제15층 제1503호

건물명: 중앙구로하이츠아파트

용도: 아파트

감정가: 545,000,000원

토지면적: 33.43㎡ (약 10.11평)

건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

분양면적: 79.97㎡ (약 24.19평)

토지 지분: 33.43㎡

건물 지분: 59.99㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 1987년 11월 17일

총세대수: 579세대

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구일중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 남서측 인근에 지하철 1호선 "구일역"이 위치하고, 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내외로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 도시지역, 준공업지역

* 기타 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 대상) 등이 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 권리 관계 요약: 본 건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 채권 총액은 0원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 05월 11일

* 확정일자: 2021년 04월 06일

* 배당신고일자: 2026년 03월 31일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 경매 절차를 통해 해당 임차인의 권리가 소멸되거나 배당받을 것으로 예상되므로, 낙찰자가 직접 인수해야 할 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류를 재확인하여 최종적인 인수 여부를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 등기부상 채권 총액: 0원 (이는 해당 물건에 설정된 담보권 총액을 의미할 수 있으며, 추가적인 권리 분석이 필요합니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

4. 상권분석

상권분석

* 주변 상업시설 현황: 본건 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획에 폐기물매립시설 설치 제한지역으로 언급된 점은 참고할 사항입니다.

5. 생활정보

생활정보

* 주변 교육시설: "구일중학교"가 북동측 인근에 위치하며, 그 외 여러 각급 학교가 분포하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 편의성: 지하철 1호선 "구일역"이 인접해 있어 도심 및 수도권으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 쇼핑 및 서비스 이용이 가능합니다.

* 주차 시설: 총 408대의 주차 공간을 확보하고 있으나, 총 579세대에 비해 다소 부족한 편으로 세대당 약 0.7대 수준의 주차가 가능합니다. (지상 12대, 지하 10대, 기타 386대)

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1987년에 건축되어 약 39년이 경과한 아파트로, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 도로, 가로구역별 최고높이 제한, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증개축이나 거래 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 관련 법률 및 서류 검토를 통해 안전성을 다시 한번 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 중앙구로하이츠아파트 15층으로, 지하철 1호선 구일역 역세권의 장점을 가지고 있습니다. 주변 교육 시설 및 생활 편의시설이 갖추어져 있어 실거주 요건을 충족하며, 39년 된 아파트임을 감안할 때 향후 재건축 또는 리모델링 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 건축물의 노후화와 일부 토지이용계획상의 제한사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 부담이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 1호선 구일역 도보 이용 가능 거리로 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 가족 단위 거주에 적합합니다.

* 역세권 아파트의 잠재력: 구축 아파트임에도 불구하고 역세권이라는 입지적 강점은 향후 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 시세: 감정가 5억 4,500만원 대비 최근 실거래가가 7억 원 이상으로 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 18일, 9층 거래가: 752,000,000원 (면적 79.97㎡ 기준)

* 2026년 5월 9일, 4층 거래가: 713,000,000원 (면적 79.97㎡ 기준)

* 2026년 5월 4일, 2층 거래가: 700,000,000원 (면적 79.97㎡ 기준)

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 545,000,000원으로, 최근 실거래가(700,000,000원 ~ 752,000,000원)보다 약 1억 5천만 원에서 2억 원 이상 낮은 수준입니다. 이는 감정 시점과 시장 상황의 차이를 반영한 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 산정 근거:

본건은 15층으로 최근 실거래가(최고 9층)보다 높은 층수임을 감안할 때, 시장 가치는 최근 거래가 상단 이상으로 평가될 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자의 추가적인 금전 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

최근 실거래가 평균 약 7억 2천만 원을 기준으로, 높은 층수의 이점을 고려하여 보수적으로 접근 시, 시장 가치의 85~90% 수준을 목표로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가: 680,000,000원

상기 금액은 최근 실거래가를 바탕으로 산출되었으며, 현장 답사 및 추가적인 권리, 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.