나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70153 [1] 경기도 의정부시 용현동 404-2 용현2차세아아파트 102동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 "동국사대부속 영석고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교 등이 소재하는바 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 내 제1층 제104호로서, (사용승인일: 1996.12.19) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등입니다. 창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

토지(1): 북동측으로 약 16미터, 남서측으로 약 6미터, 북서측으로 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 토지(2),(3): 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 6미터, 남서측으로 약 35미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1): 제3종일반주거지역(2025-06-12)(제3종일반주거지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접 합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권 역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024.11.10.~2029. 11.9.)) 토지(2): 제3종일반주거지역(2025-06-12)(제3종일반주거지역), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-송산로)),토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.)) 토지(3): 제3종일반주거지역(2025-06-12)(제3종일반주거지역), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-송산로)),토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

1.1. 1. 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70153 (1)

1.1. 2. 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자: 한화생명보험 (등기부채권 총액: 301,200,000원)

1.2. 소재지 및 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 경기도 의정부시 용현동 404-2 용현2차세아아파트 102동 1층104호

1.2. 2. 용도: 아파트

1.2. 3. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

1.3. 1. 토지면적: 34.07㎡ (토지분 34.07㎡)

1.3. 2. 건물면적: 84.86㎡ (전용면적 약 25.7평)

1.3. 2.1. 분양면적 (총면적): 102동 평균 약 130.96㎡ (약 39.6평) (세부 공급면적은 별도 확인 필요)

1.3. 3. 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 내 제1층 (사용승인일: 1996.12.19)

1.4. 감정가

1.4. 1. 감정가: 249,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

2.1. 1. 본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 "동국사대부속 영석고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교 등이 소재하는 바 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

2.2. 1. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

2.3. 1. 토지는 제3종일반주거지역이며, 소로, 중로, 대로에 접하고 있습니다.

2.3. 2. 과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역 (2024.11.10.~2029.11.9.)에 해당합니다.

2.3. 3. 중점경관관리구역 (시민로-송산로)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 말소기준권리인 근저당 (한화생명보험, 2020-05-07, 146,400,000원) 및 이후 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.1. 2. 총 등기부채권액은 301,200,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

3.3. 1. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 본건은 아파트 단지 내에 위치한 주거용 부동산으로, 상업시설보다는 주거 환경 중심으로 형성되어 있습니다. 인근에 기본적인 편의시설은 존재하나, 대규모 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

5.1. 1. 아파트명: 용현2차 세아아파트

5.1. 2. 총 세대수: 237세대

5.1. 3. 준공 연도: 1996년 12월 19일

5.1. 4. 주차 대수: 총 98대 (지상 12대, 지하 6대)

5.1. 5. 관리사무소 연락처: 031-851-7971

5.2. 주변 편의시설

5.2. 1. 본건은 "동국사대부속 영석고등학교" 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역입니다.

5.2. 2. 주변에 학교, 주택가, 버스정류장 등이 소재하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5.2. 3. 주변 지도를 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용상태 및 구조

6.1. 1. 건물은 철근콘크리트조로 준공 후 약 30년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

6.2. 1. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

6.3. 1. 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 해당 허가를 받아야 하는 절차가 있을 수 있습니다. (2024.11.10.~2029.11.9.)

7. 종합 의견

7.1. 본 물건은 의정부시 용현동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

7.2. 권리관계가 명확하고 인수할 권리나 임차인이 없어 명도를 비교적 용이하게 진행할 수 있을 것으로 예상됩니다.

7.3. 다만, 준공 연도가 30년가량 되어 노후화 및 건물 관리에 대한 고려가 필요합니다. 또한 토지거래허가구역이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 지역 내 아파트

8.2. 권리 관계가 깨끗하여 안전한 경매 물건

8.3. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능

8.4. 향후 지역 개발 또는 재건축/리모델링 가능성 고려

9. 예상 입찰가

9.1. 본건의 감정가는 249,000,000원이며, 최근 유사 면적(84.86㎡) 실거래가는 270,000,000원입니다.

9.2. 권리 분석상 특이사항이 없고, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위: 225,000,000원 ~ 235,000,000원

9.4. (상기 금액은 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.