나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70170 [1] 경기도 양주시 고읍동 451 산내들마을우미린아파트 305동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토평 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고읍동 소재 ‘덕현초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 택지개발지구로서 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 지상 13층건 중 제12층 제1202호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임 -- 상세내역은 후첨'내부구조도' 참조 바람.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 및 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 유사 사다리형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로로부터 북측 진입로를 통하여 외곽 공도에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발(고읍지구):세부규제 사항은 도시과 도시개발팀으로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (집산도로)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 (민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대여부 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70170 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 고읍동 451 산내들마을우미린아파트 305동 12층1202호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 84.91㎡ (약 25.7평)

* 토지면적: 58.67㎡ (약 17.7평)

* 감정가: 368,000,000원 (36,800만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 고읍동 소재 ‘덕현초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 택지개발지구로서 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 단지내 도로로부터 북측 진입로를 통하여 외곽 공도에 연계되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발(고읍지구)), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (집산도로)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 본건 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 지역 및 택지개발지구의 인프라가 형성되어 있음.

1.2. 권리분석

* 채권자: 중소기업은행 (본건 경매 신청 채권자)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대여부 미상.

* 말소기준권리:

* 을4: 중소기업은행 근저당 (2021-08-02 접수)

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전: 조선미 (2009-11-25), 고강신 (2018-09-14), 이기준 (2021-08-02)

* 근저당: 중소기업은행 (말소기준권리, 2021-08-02), 박성욱 (2022-06-23, 말소), 주식회사케어맥스코리아 (2022-11-07, 말소), 박성욱 (2024-07-31, 말소)

* 압류: 포천세무서장 (2024-04-23, 말소), 의정부세무서장 (2025-06-27, 말소), 포천시 (2025-07-23, 말소), 양주시 (2025-09-11, 말소)

* 가압류: 국민건강보험공단 (2024-05-03, 말소), 기술보증기금 (2024-10-07, 말소), 산은캐피탈주식회사 (2025-11-13, 말소)

* 임의경매개시결정: 중소기업은행 (2026-01-26 접수)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-01-28, 말소)

* 등기부채권 총액: 819,180,311원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 해당사항 없음)

* 총평: 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당(을4)보다 늦게 접수된 모든 권리(을6, 을7, 갑9, 갑10, 을8, 갑11, 갑15, 갑16, 갑17, 갑18, 갑19, 갑20)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 낙찰자는 깨끗한 등기부로 소유권을 이전받게 됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 양주시 고읍동은 신규 택지개발지구로 조성되어 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 주변으로 학교, 공원, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 배후 수요가 탄탄한 주거 중심 상권입니다.

* 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 지역 내 유동인구 및 소비력을 기반으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 산내들마을우미린아파트

* 주소: 경기도 양주시 고읍동 451

* 준공년도: 2009년 8월 27일

* 총 동수: 11개동

* 총 세대수: 513세대

* 건물 최고층: 15층

* 해당 동(305동) 최고층: 13층

* 해당 호수: 12층 1202호

* 전용면적: 84.91㎡ (약 25.7평)

* 대지지분: 58.67㎡ (약 17.7평)

* 주차 대수: 총 628대 (지하 기계식 539대, 지상 기계식 89대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 관리사무소 연락처: 031-842-4767

* 주변 교통: 단지 인근 버스정류장 위치, 차량 진출입 용이.

1.5. 잠재적 리스크

* 물건 특이사항: 유동화물건.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며 임대여부 미상으로 명시되어 있습니다. 이에 따라 실제 임차인이 존재할 경우, 보증금 또는 월세 정보가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 추가 부담이나 분쟁이 발생할 수 있습니다. 명확한 임차인 관계 확인 및 협상이 필요합니다.

* 등기부 요약: 현재 등기부상 다수의 압류 및 가압류가 존재했으나, 모두 말소 예정으로 종결될 것으로 보입니다. 하지만 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공부와의 차이: 없음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 양주시 고읍동의 신축 아파트 단지 내 위치한 물건으로, 주거 편의시설, 교통, 주변 환경이 양호한 편입니다.

* 단지 규모가 적절하고 준공 연도도 비교적 최근이어서 기본적인 주거 가치를 유지하고 있습니다.

* 권리관계상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전성이 확보된 물건입니다.

* 다만, 임대차 관계 불분명으로 인한 명도 관련 리스크는 주의가 필요합니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 안정적인 투자 성과를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 양주시 고읍동 택지개발지구 내 핵심 입지.

* 주변 학군 및 생활 편의시설 이용 용이.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 안전하게 소유권 이전 가능.

* 동일 평형, 동일 층수의 최근 실거래가 존재하여 시세 파악 및 예측 용이.

* 대단지 아파트로서 관리 및 유지보수 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 18일, 7층, 84.91㎡: 36,500만원

* 2026년 6월 4일, 2층, 84.99㎡: 32,000만원

* 2026년 7월 10일, 12층, 84.99㎡: 32,000만원 (본건과 동일 층수, 유사 면적)

* 감정가: 368,000,000원 (36,800만원)

* 시세 분석: 본건과 동일 층수인 12층 매물이 최근 32,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 실질적인 시세는 32,000만원에서 35,000만원 수준으로 파악됩니다. 감정가가 36,800만원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 330,000,000원 ~ 350,000,000원

* 상기 제시된 예상 입찰가는 최근 실거래가, 감정가, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정한 범위입니다. 특히 동일 층수 거래가인 32,000만원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 33,000만원에서 35,000만원 사이에서 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (인수할 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.