나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70140 [1] 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 418-52 전곡리힐하우스2 201동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 "전곡중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제201동 제2층 제202호로서, (사용승인일자: 2020.03.31.) 외 벽: 몰탈위 페인팅, 화강석 마감 및 전면 통유리 마감 등 내 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 내부 인테리어 마감 등 창 호: 새시창호입니다.

이용상태

본건은 공부상 "다세대주택" 이며, 내부 이용상태는 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 부득이 집합건축물대장상 등록된 건축물현황도 등에 의거 방2, 주방, 거실, 화장실1, 현관, 발코니 등 인 것으로 추정되는바, 경매 진행시 필히 재확인 바랍니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량진입 가능할 정도의 도로기반시설 및 주차시설 갖추었습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)은 전곡리 418-52 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭12m~15m)(중로3-전곡5)(접합) 가축사육제한구역(2023-10-19) (전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 부득이 조사치 못하였으니, 경매진행시 참고 바랍니다. 2) 기타 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부를 확인치 못하여 부득이 내부구조 및 위치확인은 집합건축물대장상 등록된 건출물현황도, 호별 표시 등에 의거 확인하였으니 경매 진행시 필히 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70140 (1)

소재지: 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 418-52 전곡리힐하우스2 201동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원

토지면적: 30.44㎡ (약 9.21평)

토지지분: 30.439㎡ (약 9.21평)

건물면적: 36.09㎡ (약 10.92평)

건물지분: 36.088㎡ (약 10.92평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상5층 건물 내 201동 2층 202호

사용승인일자: 2020년 03월 31일

건축물 연면적: 443.82㎡ (총괄표제부 기준)

건축물 총 호수: 23호

2. 입지조건

본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 "전곡중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정도 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

제반 차량 진입 가능할 정도의 도로기반시설 및 주차시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭12m~15m)(중로3-전곡5)(접합) 지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역(임진강유역), 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 물건으로 채권자는 김 입니다.

말소기준권리는 2023년 10월 05일자 고양세무서장의 압류(갑4)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (매수인 인수 권리)

을구 1번 주택임차권 (김*):

임차인: 김*

보증금: 75,000,000원

전입일자: 2023년 07월 18일

확정일자: 2023년 07월 18일

대항력: 있음

비고: 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

갑5, 갑6, 갑7, 갑8 등 압류 및 강제경매 개시결정 등기 등은 말소될 예정입니다.

단, 소유권 관련 등기(갑1, 갑3)는 말소되지 않습니다.

* 임차인 현황

임차인 김*은 전입일자 및 확정일자를 갖추어 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 75,000,000원, 차임 0원입니다.

본 임차인의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 전곡중학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 등이 형성되어 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

전곡중학교가 인근에 위치하며, 생활 편의를 위한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 교통

차량 이용이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김* 씨의 보증금 75,000,000원입니다. 본 보증금 전액이 경매 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 남은 금액은 매수인이 인수해야 하므로 총 매수 비용이 상승하게 됩니다.

* 내부 확인 불가

이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 현장 조사 시 내부 확인이 불가능했습니다. 내부 구조, 상태, 마감재 등에 대한 정확한 파악은 집합건축물대장 및 현장 재확인을 통해 이루어져야 합니다.

* 토지이용계획 제한

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발 행위에 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 3월 31일 사용승인된 비교적 신축의 다세대주택으로, 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 전곡중학교 인근에 위치하여 주거 환경 및 입지 조건이 양호합니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 주변에 유사 주거시설이 밀집해 있습니다.

그러나, 선순위 대항력 있는 임차인 김* 씨의 보증금 7,500만 원이 매수인의 인수 대상이 될 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이 부분에 대한 철저한 확인과 대처가 필요합니다.

내부 확인이 불가능했던 점도 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물

2020년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 안정적인 입지

전곡중학교 인근 및 주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 가격 경쟁력

감정가 1억 원 대비 주변 시세 및 잠재적 위험 요소를 고려하여 합리적인 입찰을 통해 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 확보할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원입니다.

주요 위험 요소인 임차인 보증금 75,000,000원 인수 가능성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 보증금 인수 여부 및 배당 금액 확인 후 최종 결정해야 하나, 현재 정보를 바탕으로 시장 상황 및 위험 요소를 감안 시, 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

(주의: 최종 입찰가는 해당 보증금 인수액 및 배당 현황을 정확히 파악한 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.