나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70166 [1] 경기도 양주시 회정동 321-4 더퍼스트시티1단지 101동 4층 401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현감정 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 회정동 소재 "회정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 물류 창고, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 "덕계역(지하철 1호선)"이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중임.(후첨"내부구조도"등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 321-4 : 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모 든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> - 321-23 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하 였음. 공부상 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건 축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

물건 비고

도시형 생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70166 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 회정동 321-4 더퍼스트시티1단지 101동 4층 401호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

* 감정가: 397,000,000원

* 토지면적: 71.33㎡ (약 21.58평)

* 건물면적: 84.48㎡ (약 25.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 공동담보

* 주의사항: 도시형 생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 양주시 회정동 소재 "회정초등학교" 남측 인근.

* 주위 환경: 물류 창고, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 "덕계역(지하철 1호선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지 이용 계획:

* 321-4번지: 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

* 321-23번지: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

* 도로 상태: 대상 토지 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국양봉농업협동조합의 근저당권 (접수일자: 2024-10-02).

* 등기부채권 총액: 389,144,965원.

* 말소 예정 권리:

* 근저당: 한국양봉농업협동조합

* 가압류: 삼성카드 (접수일자: 2025-09-29)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

* 단지 정보: "더 퍼스트 시티 1단지"로, 2022년 5월 준공(건축물대장상). 총 4개 동, 29세대로 구성되어 있으며, 주차는 총 29대 가능함. 본 건은 101동 4층 401호임.

* 주변 상업 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 개발 계획: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 도시 계획에 따른 변화 가능성 있음.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 마트 등 이용 가능.

* 교통: 덕계역(1호선)까지 차량 또는 버스 이용 가능.

* 교육: 회정초등학교가 인근에 위치하여 학군 양호.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현장 조사 시 폐문·부재로 인해 내부 확인을 하지 못했으며, 임대 관계가 미상임. 보증금 합계가 0원이라 명시되어 있으나, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있으며, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 내부 구조 상이 가능성: 공부상 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 조사되었으나, 건축물 현황도상 평면도가 실제 내부 구조와 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 재확인 필요.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 미소멸 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리가 본 물건에 미치는 영향에 대한 추가적인 조사가 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축(2022년 준공)인 더 퍼스트 시티 1단지 내 도시형생활주택으로, 양주시 회정동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 교통 및 교육 환경이 양호하며, 일괄 매각으로 토지 및 건물에 대한 소유권을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 채권들은 낙찰로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 다만, 임대 관계 미상 및 현장 조사 불가로 인한 내부 상태와 실제 이용 현황 파악의 어려움, 미소멸 권리(지상권) 존재 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 주변 시세 정보를 참고하여 보수적인 관점에서 입찰가 산정 및 권리 관계 재확인이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 시설과 자재 사용.

* 입지: 회정초등학교 인근, 덕계역(1호선) 접근 용이.

* 일괄 매각: 토지와 건물 소유권 동시 확보.

* 권리 관계: 말소 기준 권리 이후 채권 소멸 가능성 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 397,000,000원

* 건물 전용 면적: 84.48㎡ (약 25.56평)

* 토지 지분 면적: 71.33㎡ (약 21.58평)

* 주변 매매 시세 분석:

* 제공된 주변 매매 정보(주아팰리스2차, 정안빌라, 현대빌라)는 본 물건과 연식, 규모, 가격대에서 상당한 차이를 보여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 특히, '더 퍼스트 시티 1단지'와 동일하거나 유사한 연식의 거래 사례가 없어 정확한 시장 가격 파악이 어렵습니다.

* '주아팰리스2차'(2017년식, 67.002㎡)의 130,000,000원 거래는 본 건의 감정가와 큰 괴리가 있습니다.

* 본 물건은 2022년 준공된 건물로, 감정가는 이러한 신축성을 반영한 것으로 보입니다.

* 혐오시설 검색: 주변 지역에 대한 외부 검색 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 임대 관계 미상 및 내부 확인 불가로 인한 위험 요소 존재.

* 미소멸 권리(지상권)에 대한 확인 필요.

* 감정가 대비 낙찰률 추이 및 주변 시세 참고.

* 추정 입찰가 범위: 현재 제공된 정보로는 정확한 시세 추정이 어렵습니다. 감정가의 70~85% 범위 내에서 보수적으로 접근하되, 현장 조사 결과 및 권리 관계 명확화 이후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

* 감정가 397,000,000원 기준:

* 70% 수준: 약 277,900,000원

* 85% 수준: 약 337,450,000원

* 본 보고서에서는 현 시세에 대한 불확실성을 감안하여, 약 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.