나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50045 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층105호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 공원, 공공기관, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 녹번역(지하철 3호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상 12층 건물내 제1층 제105호로, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 교육연구및 복지시설로 되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 교육연구및 복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50045 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층105호

용도: 노유자시설 (건축물대장상 교육연구및복지시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 803,000,000원

토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.87㎡ (약 13.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 지OOO (지도농업협동조합)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 공원, 공공기관, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 녹번역(지하철 3호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 제반 교통상황은 보통입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 지도농업협동조합입니다.

말소기준권리는 2022년 11월 8일 접수된 지도농업협동조합의 근저당권(을4)으로, 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 내역 및 강제경매, 가압류, 근저당, 전세권, 채권질권 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리에 의해 소멸 대상입니다.

등기부채권 총액은 479,965,311원입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라고 기재되어 있으나, 상세 내용은 없어 추가 확인이 필요합니다.)

임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

보증금 액수가 미상이더라도, 실제 거주 또는 사업자 등록을 한 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경

"은평구청" 인근 지역으로, 공공기관, 주거시설(단독, 다가구, 다세대, 아파트), 학교, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

업종 적합성

본건의 용도는 노유자시설(교육연구및복지시설) 및 제2종근린생활시설로 공부상 등록되어 있으며, 은평구청 종사자 및 인근 주거 지역 주민을 대상으로 한 서비스업이나 복지 관련 시설 운영에 적합할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통

지하철 3호선 녹번역을 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

편의시설 및 공공기관

은평구청이 인접해 있으며, 학교, 공원 등 생활 편의시설 및 공공기관 접근이 용이합니다.

혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자 및 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등)에 대한 거래 시 허가가 필요합니다. 또한, 아파트 용도에 대한 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31.)도 별도로 존재합니다. 해당 용도 외의 다른 용도로 실제 사용 시에는 허가 요건을 확인해야 합니다.

임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자가 존재할 경우 명도 협상 및 이사 비용 발생 가능성이 있습니다. (인수 보증금 0원)

건축물 용도

공부상 교육연구및복지시설로 되어 있으나, 이용상태에는 제2종근린생활시설도 포함되어 있어 실제 이용 현황과의 차이를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건 서울특별시 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 1층 105호는 은평구청 인근에 위치하여 공공기관 이용이 편리하고, 지하철 3호선 녹번역을 통해 우수한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 주변 환경 및 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 노유자시설 및 근린생활시설로 활용 가능합니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정된 점과 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

은평구청 인근의 안정적인 입지.

녹번역 역세권에 가까워 대중교통 이용이 편리함.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮음.

노유자시설 및 근린생활시설로서의 다양한 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액은 803,000,000원입니다.

본건의 경우, 권리분석 상 특별한 문제는 없으나, 토지거래허가구역 지정 및 임대관계 미상 등의 요소를 고려해야 합니다.

주변 시세 및 유사 물건 낙찰가율, 본건의 특수성을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 보수적으로 접근 시 감정가의 80% 수준인 약 642,400,000원부터, 낙찰률을 고려하여 85%~90% 수준인 약 682,550,000원 ~ 722,700,000원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.