나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70158 [1] 경기도 의정부시 호원동 446-10 승원아트빌라 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "회룡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 생활편의시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 망월사역이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 중 3층 301호로서 (사용승인일 : 2001.12.24) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 창호 : 샷시 창호임

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. (내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상. 2)기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 2026타경70158 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

1.1. 물건 상세

소재지: 경기도 의정부시 호원동 446-10 승원아트빌라 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 229,000,000원

토지면적: 39.49㎡ (약 11.95평)

토지 지분: 39.49㎡

건물면적: 74.52㎡ (약 22.55평)

건물 지분: 74.52㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 중 3층 301호

사용승인일: 2001년 12월 24일

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

내벽: 벽지 도배, 일부 타일 붙임

창호: 샷시 창호

이용상태: 다세대주택 (방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실2, 발코니, 현관 등으로 이용 중)

설비내역: 급배수, 위생, 난방 설비 등 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "회룡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 생활편의시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 1호선 망월사역이 인접해 있어 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 주변 실거래가 분석

최근(2026년 5월) 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 호원동 2-27, 한솔엠파트 (2014년식, 59.56㎡, 3층): 24,300만원 (면적당 약 408만원)

* 호원동 468-23, 자연예가 (2018년식, 46.87㎡, 2층): 18,900만원 (면적당 약 403만원)

* 호원동 442-6, 호원i빌리지 (2002년식, 59.8㎡, 2층): 14,000만원 (면적당 약 234만원)

분석 결과, 최근 매매 사례들은 면적당 약 400만원 이상으로 형성되어 있으며, 본 건의 감정가는 22,900,000원입니다. 본 건 건물 면적(74.52㎡)을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 138,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 06월 05일

* 확정일자: 2022년 05월 06일

* 배당신고일자: 2026년 04월 02일

* 대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인 김 이 거주 중입니다. 전입일자(2020-06-05)가 현재 경매 신청 채권자의 권리보다 앞서므로, 낙찰자는 임차인의 대항력을 인수해야 할 수 있습니다. 보증금 138,600,000원에 차임이 0원인 점은 임차인이 보증금 전액을 인수받거나, 월세를 상계하는 방식의 임대차일 가능성을 시사합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 협상 및 관련 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

3.2. 등기부 요약

* 최초 등기: 2002년 01월 03일 소유권 보존 (김민자)

* 소유권 이전: 2002년 03월 21일 (임대식)

* 가압류 (총 6건): 중소기업은행, 신용보증기금, 서울신용보증재단, 주식회사 케이뱅크, 롯데카드, 디비손해보험 (2024년 ~ 2025년)

* 압류 (총 2건): 의정부시, 남대문세무서장 (2025년 ~ 2026년)

* 강제경매 개시: 2026년 01월 23일 (서울신용보증재단, 2026타경70158)

* 총 채권액 (말소기준 외): 약 135,218,185원

3.3. 권리분석 결론

본 건의 말소기준권리(갑구22번 강제경매)보다 선순위로 존재하는 권리는 임차인 김 의 대항력(2020-06-05)입니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 대항력을 인수해야 할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 시 주요 변수가 될 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인과 대비가 필요합니다. 기타 가압류 및 압류 권리들은 경매 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본 건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 특히 "회룡초등학교" 인근 지역으로서, 지역 주민 및 학생들을 대상으로 하는 소규모 상업시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 다양한 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다. 차량 이동 시 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 학교

"회룡초등학교"가 인접해 있어 도보 통학이 가능하며, 관내 중고등학교 및 교육시설 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김 은 전입일자 2020년 06월 05일부로 대항력을 확보하였습니다. 보증금 138,600,000원, 차임 0원이라는 조건은 낙찰자가 명도 시 보증금 전액을 부담하거나, 임차인과의 협상 과정에서 추가적인 비용이 발생할 가능성을 내포합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 낙찰자가 직접 보증금을 인수하지 않아도 될 수 있음을 시사하나, 임차인의 점유권은 유지되므로 명도 절차에 상당한 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

토지이용계획상 "중점경관관리구역(중랑천-백석천)"으로 지정되어 있어, 향후 해당 토지에서의 신축, 증축, 개축 등 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동의 역세권 및 학세권에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 감정가는 229,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적 및 연식의 매매 사례를 보면 시장 가격이 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

가장 큰 투자 고려사항은 대항력 있는 임차인 김 의 존재입니다. 보증금 138,600,000원, 차임 0원의 조건은 낙찰자에게 잠재적인 부담으로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 낙찰자의 직접적인 보증금 부담을 덜어줄 수 있으나, 임차인의 점유권으로 인한 명도 문제는 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 1호선 망월사역 및 회룡초등학교 인접, 생활 편의시설 풍부.

* 잠재적 시세 차익: 최근 거래 사례 대비 감정가 수준이 낮아, 명도 완료 시 시세 상승 가능성 있음.

* 투자 가치: 안정적인 주거 수요가 있는 지역 내 다세대주택으로, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 229,000,000원입니다. 최근 2026년 5월 호원동 일대 다세대주택 매매 사례를 보면, 본 건과 유사하거나 더 작은 면적의 주택들이 140,000,000원에서 243,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 특히 59.56㎡ 면적의 주택이 243,000,000원에 거래된 점을 미루어 볼 때, 본 건(74.52㎡)의 시장 가치는 감정가 이상일 것으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김 이 보증금 138,600,000원에 차임 없이 거주 중이며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 낙찰자가 직접 보증금을 부담하지는 않으나, 명도에 따른 시간 및 비용 발생 가능성을 내포합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근하되 시장 가치를 반영한 예상 입찰가는 230,000,000원에서 245,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.