나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70104 [1] 경기도 의정부시 용현동 391-19 건영아파트 108동 12층 1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 "동국사대부속영석고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주 위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 원거리에 전철역(송산역/의정부경전철 선)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지상25층 건내 제12층 제1202호로서, 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사). 창호: 샷시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 왕복2차선 도로와 접하며, 제반차량 출입이 가능할 정도의 도로기반시설을 갖 추었음.

토지이용계획 및 제한상태

용현동 391-19: 자연녹지지역, 제3종일반주거지역(2025-06-12)(제3종일반주거지역), 경관녹 지(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 준보전산지<산지관리법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약허가구역(20 24. 11. 10.~2029. 11. 9.))임. 용현동 391-29: 제3종일반주거지역(2025-06-12)(제3종일반주거지역), 중로2류(폭 15m~20m)( 접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래 계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))임. 용현동 267-13: 제1종일반주거지역(2013-08-19)(제1종일반주거지역), 제3종일반주거지역(202 5-06-12)(제3종일반주거지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)( 2025-01-03)(소로2-39호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029 . 11. 9.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70104 (1)

소재지: 경기도 의정부시 용현동 391-19 건영아파트 108동 12층 1202호

용도: 아파트

감정가: 283,000,000원

토지면적: 48.01㎡ (약 14.52평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 1998년 7월 31일

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 의정부시 용현동에 위치하며, '동국사대부속영석고등학교' 동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 원거리에 의정부경전철 송산역이 있어 교통망이 양호한 편입니다.

단지 서측으로는 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 단지 진입이 수월합니다.

1.1. 1. 주변 환경 및 시설

* 인근 주요 시설: '동국사대부속영석고등학교'가 인근에 위치해 있으며, 주변에 주거 단지 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 조사를 통해 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본상 말소기준권리는 2012년 4월 27일 접수된 중앙농업협동조합의 근저당권입니다.

해당 말소기준권리보다 후순위인 채권 및 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 요약에 따르면, 중앙농업협동조합(을9), 주식회사노블랑대부(을17), 현진투자대부주식회사(을17-1)의 근저당권은 모두 말소 처리되었습니다.

현재 경매를 개시한 주식회사피에이알케이대부(갑7)의 임의경매 또한 말소 처리된 것으로 기재되어 있으나, 사건번호(2026타경70104)상 본 경매가 진행 중인 것으로 파악됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 1. 임차인 현황

본 물건은 임차인 현황상 임대 내역이 확인되지 않으며, 인수해야 할 보증금 총액은 0원으로 파악됩니다.

다만, 임대차 관계가 전혀 없는지에 대한 최종 확인은 필요하며, '임대 미상임'으로 표기된 점을 감안하여 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건이 속한 용현동 지역은 배후 주거 수요가 탄탄한 아파트 단지 밀집 지역입니다.

주변 근린생활시설의 발달로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

경전철역과의 거리는 다소 있으나, 버스 노선 등을 통한 서울 및 수도권 접근성이 있어 잠재적인 임대 및 매매 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대중교통으로 버스 이용이 편리하며, 수도권 광역 이동 시 경전철 송산역 이용이 가능합니다.

* 교육: '동국사대부속영석고등학교'가 인접해 있으며, 기타 교육 시설 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 정보: 건영아파트는 총 9개 동, 930세대의 중대형 단지로, 1998년에 준공되었습니다. 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있으며, 총 381대의 주차 대수를 확보하고 있습니다.

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지상 25층 건물 내 12층에 위치하며, 내부 마감은 벽지도배 및 타일 붙임 등으로 되어 있습니다.

* 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 등 아파트로서 갖추어야 할 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연한: 1998년 준공으로 약 28년차의 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건의 토지는 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 경관녹지, 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 저촉됩니다. 특히 준보전산지 및 토지거래허가구역 지정은 향후 개발 또는 거래에 제약을 줄 수 있습니다.

* 미상 임대차: 임차인 현황이 '미상'으로, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 대항력이나 보증금 등은 어떻게 되는지 확인이 필요합니다. 이는 명도 과정이나 예상치 못한 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용 파악이 필요하며, 존재 시 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 용현동에 위치한 건영아파트 108동 12층 1202호로, 총 25층 중 12층에 위치하여 채광 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

감정가 2억 8,300만원으로 책정되었으며, 최근 실거래가 분석 시 동일 면적(84.97㎡)이 5월 20일 2억 7,000만원에 거래된 사례가 있어 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

권리 분석상 말소기준권리 하단의 권리들은 매각으로 소멸되므로 비교적 깨끗한 권리 상태로 취득 가능할 것으로 보입니다.

다만, 임대차 관계 미확인 및 소멸되지 않는 지상권의 가능성은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 또한, 다양한 토지이용계획상의 제한사항이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 대중교통 접근성, 생활 편의시설 이용 용이 등 기본적인 입지 조건이 양호합니다.

* 안정적인 시세: 유사 면적의 최근 실거래가가 2억 7,000만원 수준으로 형성되어 있어, 비교적 안정적인 시세 흐름을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 양호: 말소기준권리 하단의 권리들이 소멸되어 명도 후 깨끗한 소유권 확보가 가능합니다. (임대차 및 지상권 관련 리스크는 별도 검토 필요)

* 층수 이점: 12층이라는 중상층에 해당하여, 저층 대비 일조권 및 조망권 확보에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 283,000,000원입니다.

최근 실거래 사례 중 본 건과 동일한 전용면적(84.97㎡)의 10층 물건이 2026년 5월 20일에 270,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 12층으로 10층보다 높은 층수에 해당하므로, 층수 이점을 고려할 때 27,000만원보다 높은 가격에 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

잠재적 리스크(미상 임대차, 미확인 지상권, 토지이용계획상 제한)를 감안하되, 시장 가치를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 275,000,000원 ~ 285,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

낙찰 후 명도 및 기타 부대비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.