나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3373 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 94-154 여의도디앤써밋 제102동 제16층 제1601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 '영등포장애인복지관' 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 오피스텔 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장단지 및 공원 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "신길역"이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제16층 제1601호로서, (사용승인일: 2019.11.28.) - 외벽 : 복합판넬 붙임 및 석재 붙임 마감 등 - 창호 : 하이샤시 창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 15M, 4M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 철도(저촉), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의)임. 일련번호 2), 3) 공히 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3373 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 94-154 여의도디앤써밋 제102동 제16층 제1601호

용도: 오피스텔

감정가: 299,000,000원

토지면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

토지지분: 6.15㎡ (약 1.86평)

건물면적: 27.98㎡ (약 8.46평)

건물지분: 27.98㎡ (약 8.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 11월 28일

건축물 용도: 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택

1.1. 입지조건

주위 환경:

대상 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 '영등포장애인복지관' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장단지 및 공원 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

교통 상황:

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 '신길역'이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조:

철근콘크리트구조의 20층 건물 중 16층에 위치한 구분 건물입니다. 2019년 11월 28일에 사용 승인되었습니다. 건물 외벽은 복합판넬 및 석재로 마감되었으며, 창호는 하이샤시입니다.

토지 이용 상태:

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지 위에 업무시설 및 도시형생활주택 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

대상 물건의 북동측으로는 약 15미터, 남서측으로는 약 4미터 폭의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역에 속해 있으며, 철도(저촉), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

압류 (징수과-26 720), 접수일자 2025년 2월 5일 (갑7)

총 등기부채권액: 312,000,000원

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 312,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 7월 4일

* 확정일자: 2022년 6월 17일

* 배당신고일자: 2024년 7월 18일

* 대항력: 없음

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (명시된 내용은 없으나, 일반적으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

특별매각조건:

주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 임차보증금에 대해 인수할 책임이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 소재한 영등포동2가는 다양한 용도의 시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 인근에는 오피스텔 및 업무시설이 밀집해 있어 직주근접성이 우수하며, 신길역 역세권을 중심으로 상업 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 대규모 상업 시설인 타임스퀘어, 신세계백화점, IFC몰 등이 차량 이용 시 접근 가능한 거리에 위치하여 편리한 생활 환경을 제공합니다. 다만, 보고서 상 '소규모 공장단지'가 주위에 혼재되어 있다는 점은 소음이나 환경적인 측면에서 고려할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통망은 지하철 5호선 신길역과 다수의 버스 노선을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 생활 편의시설로는 대형 쇼핑몰과 백화점, 각종 근린생활시설이 근거리에 위치해 있습니다. 교육 시설로는 주변에 초등학교, 중학교 등이 있으나, 단지 내 또는 인접한 고등학교 및 대학교는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련:

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 정보가 있으나, 해당 임차권은 대항력이 없으며 특별매각조건에 따라 매수인이 임차보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 매수인의 보증금 관련 위험을 해소하는 긍정적인 요소입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

건축물의 높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 거래 제한 사항이 존재합니다.

주변 환경:

보고서상 '소규모 공장단지'가 혼재한다는 언급이 있어, 이에 대한 소음, 환경 오염 등의 가능성을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 감정가는 299,000,000원입니다. 권리 분석상 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권이 존재하나, 대항력이 없고 특별매각조건으로 인해 매수인이 임차보증금을 인수할 의무가 없어 권리상의 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 주변 소규모 공장단지로 인한 환경적 요인과 토지이용계획상의 제한 사항을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔(2019년 준공)로 상품성이 좋습니다.

* 지하철 5호선 신길역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 주변에 대규모 상업시설(타임스퀘어, 신세계백화점 등)이 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

* 특별매각조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 도시형생활주택과 업무시설이 복합된 건물로 다양한 수요층이 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 건물인 '여의도 디앤써밋'의 유사 면적(27.98㎡) 물건이 2025년 11월 11일에 255,000,000원(17층)에 거래되었으며, 2026년 7월 16일에는 180,000,000원(6층)에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 16층이며 감정가는 299,000,000원입니다.

가장 최근의 유사 거래가(255,000,000원)와 감정가를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 255,000,000원 ~ 290,000,000원 범위로 추정됩니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 280,000,000원으로 제안합니다. 입찰 참여 시에는 현장 조사와 주변 시세 변동 추이를 추가로 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.