나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3359 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 일반철골구조 평슬래브지붕 지하1층/지상10층 중 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2019-12-18) 외벽: 돌붙임 마감 등 창호: 알루미늄 PVC새시

이용상태

오피스텔(방, 복층, 보일러실, 욕실)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 자주식 및 기계식 주차장, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 가장형토지로서, 주상복합 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3359 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제203호

용도: 오피스텔

감정가: 170,000,000원

토지면적: 7.27㎡ (약 2.20평)

건물면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2019년 12월 18일

건축구조: 철근콘크리트구조, 일반철골구조, 평슬래브지붕, 지하1층/지상10층 중 제2층 제203호

주차: 자주식 및 기계식 주차장 이용 가능

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

교통상황: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

인접 도로상태: 북측으로 소로의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활함.

3. 권리분석

말소기준권리: (갑6) 신한저축은행의 가압류 (접수일자: 2023-07-13)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (특별매각조건에 따라 임차권 등 말소 조건)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG) (이율위)

* 보증금: 166,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 04월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 따라서 임차인 관련하여 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

등기부 요약:

* 총 채권액: 174,266,541원

* 주요 권리내역: 신한저축은행 가압류, 주택도시보증공사 강제경매, 금천구 압류 등이 등기되어 있으며, 본 매각으로 대부분 말소될 예정임.

4. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 독산동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 일반적인 근린생활시설이 분포하고 있음. 오피스텔 밀집 지역은 아니지만, 주변의 배후 수요는 확보될 것으로 예상됨.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 다양한 상업시설 및 편의시설이 소재하여 기본적인 생활 편의성은 양호한 편임.

교육시설: "세일중학교"가 남동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 및 대항력 포기: 주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 대항력이 없으며, 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건으로 매각됨. 이는 권리관계가 명확해지는 긍정적 요인이지만, 매각조건을 정확히 이해하고 진행해야 함.

토지이용계획 및 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지이용 제한이 존재하므로, 관련 법규 확인이 필수적임.

작은 면적: 전용면적이 17.66㎡로 협소하여 실거주보다는 투자 목적에 더 적합할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 소유권 이전 등기가 비교적 최근에 이루어졌으나 채무 불이행으로 인해 경매가 개시되었습니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 선순위 임차인으로 등기되어 있었으나, 매각 조건에 따라 매수인이 보증금을 인수하지 않는다는 점이 가장 큰 특징입니다. 건물 노후도는 낮으나, 전용면적이 매우 작아 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 권리관계 명확화: 임차인 보증금 미인수 조건으로 권리 분석이 비교적 깔끔함.

* 입지: 금천구 독산동의 생활권 내에 위치하며, 교통 접근성이 보통 이상임.

* 소액 투자 가능성: 감정가 대비 낮은 금액으로 소액 투자를 고려해볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원입니다. 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점과 최근 시세를 고려할 때, 160,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 소액 투자 상품임을 감안하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다. 정확한 시세 및 주변 시세 변동 추이를 추가로 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.