나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3337 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘화곡초등학교’동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 소재하고 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선‘화곡역’이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제304호로서, (사용승인일: 2020.04.03.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 4필 일단의 가장형 토지이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로와 접하며, 서측 및 북측으로 세로의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 50-36, 50-42 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.). 화곡동 50-37, 50-41 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3337 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제3층 제304호

용도: 도시형생활주택

건물명: 남성아트빌

건축년도: 2020년 (사용승인일: 2020.04.03.)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제304호

건물면적: 27.24㎡ (약 8.24평)

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 255,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 소재하고 있는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 근거리에는 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 항공기 소음

본건은 김포국제공항 인근 지역에 위치하며, 공항 소음대책지역 또는 인근지역에 해당될 수 있습니다. 이는 항공기 운항 시간에 따라 소음 발생 가능성이 있으며, 생활에 불편을 초래할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (배 *)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-16

* 확정일자: 2020-09-22

* 배당신고일자: 2023-09-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 김남호 (2020-04-07)

* 소유권이전: 한송이 (2020-10-21, 매매)

* 주택임차권: 배경임 (2023-09-01, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-04-18, 말소기준권리)

* 압류: 강서구 (2026-01-22, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-23, 말소)

* 가압류: 비엔케이캐피탈 (2026-03-13, 말소)

총 등기부채권액 합계: 526,691,098원

3.5. 특별 매각 조건

주택도시공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없음을 명확히 하며, 매수인은 임대차 관련 부담을 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 2026년 7월의 실거래가 자료에 따르면, 유사 연식(2019년)의 인근 다세대주택(19.98㎡)이 216,000,000원 (약 10,810,000원/㎡)에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 255,000,000원 (약 9,361,000원/㎡)으로, 유사 연식 대비 소폭 낮은 단가를 형성하고 있으나, 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다른 비교 대상(1986년, 2002년 준공)의 거래가는 150,000,000원 ~ 160,000,000원으로, 본 건의 신축 연도를 감안하면 비교 가치가 상대적으로 낮습니다.

4.2. 지역 분석

강서구 화곡동은 지속적인 주거지 개발과 함께 교통망 확충으로 인해 꾸준한 수요가 유지되는 지역입니다. 다만, 김포공항 인근 지역 특성상 항공기 소음 영향과 관련된 민원이 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본건 인근에 '화곡초등학교'가 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 용이하여 교육 환경 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

5.2. 지역 특성

주변은 다세대, 다가구 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택 밀집 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 항공기 소음

김포국제공항 운영으로 인한 항공기 소음으로 인해 주거 환경에 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 규모

등기부 채권 총액이 526,691,098원에 달하여 채무 부담이 높은 상태입니다. 이는 본 물건이 경매로 나온 주된 원인이기도 합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

* 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 거래 시 허가를 받아야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 특히 HUG(주택도시보증공사)가 보증한 임차권이 존재하나, 매각 조건상 매수인이 대항력을 승계하지 않으며 HUG가 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이는 본 건의 가장 큰 장점으로, 임차인 관련 위험 부담이 제거되어 매수인의 입장에서 매우 유리한 조건입니다. 다만, 김포공항 인근 지역으로서 항공기 소음의 영향이 있을 수 있으며, 높은 총 채무액과 일부 토지이용계획상 제한사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 준공) 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* HUG 임차권 관련 특별 매각 조건으로 인해 매수인의 부담이 최소화됩니다.

* 화곡동 지역의 꾸준한 수요를 바탕으로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 255,000,000원입니다. 최근 유사 연식의 인근 물건(19.98㎡)이 216,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(27.24㎡)의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특별 매각 조건으로 인해 임차인 관련 리스크가 제거되었음을 감안할 때, 감정가 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

(이는 주변 시세, 물건 상태, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.