나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3322 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 403-22 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철5호선 "화곡역" 남동측 인근에 위치하는 구분 건물 제4층 제402호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제402호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 1 2m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관 한법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간 : 2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도 : 아파트, 기간 : 2025.10.20. ~ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3322 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 403-22 제4층 제402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 306,000,000 원

* 토지면적: 34.36㎡ (약 10.39 평)

* 건물면적: 72.24㎡ (약 21.85 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 용OOOOOO (용마새마을금고)

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2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

* 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

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3. 권리분석

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* 말소기준권리 및 채권 현황

* 말소기준권리: 2023년 06월 29일 주식회사 서영건설플러스의 가압류 (금 32,536,156원)입니다.

* 등기부상 총 채권액은 약 296,309,704원입니다.

* 본건 경매 개시 결정은 용마새마을금고의 강제경매 신청 (2026년 01월 22일, 금 209,985,599원)으로 이루어졌습니다.

* 등기부상 모든 권리(가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 안미향 (개명 후 안채연)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 10일

* 확정일자: 2021년 02월 03일

* 배당신고일자: 2026년 01월 20일

* 대항력: 있음

* 주의: 임차인의 보증금(230,000,000원)은 본건 감정가(306,000,000원)의 상당 부분을 차지합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력있는 임차인의 존재는 인수 또는 배당 여부에 따라 명도에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 용마새마을금고 (기관으로 추정)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 02월 10일

* 확정일자: 2021년 02월 03일

* 배당신고일자: 2026년 01월 20일

* 대항력: 있음

* 주의: 위 안미향 임차인과 동일한 조건으로 기재되어 있습니다. 기관의 임차인으로 보이나, 보증금 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 인수 가능한 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

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4. 상권분석

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* 본건은 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하며, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 주거 지역으로서 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 구성되어 있습니다.

* 향후 역세권 개발이나 주변 지역의 변화에 따라 상권 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

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5. 생활정보

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* 건축 구조

* 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제402호입니다.

* 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태

* 본건은 현재 다세대주택 1개호로 이용 중입니다.

* 설비 내역

* 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 상태

* 토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

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6. 잠재적 리스크

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* 주요 리스크: 대항력있는 임차인의 존재

* 두 명의 임차인이 각각 2억 3천만원의 보증금을 가지고 있으며 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 경매 절차에서의 배당 결과 및 임대차 계약의 상세 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 규제 리스크

* 토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 상태

* 건축 연도(2001년)를 고려할 때, 내부 시설의 노후화 가능성이 있습니다. 실제 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 조사를 수행한 결과, 본건과 인접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 개략적인 조사 결과이며, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 파악해야 합니다.

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치한 다세대주택으로, 접근성과 주변 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 그러나 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력있는 임차인의 존재입니다. 총 보증금 4억 6천만원에 해당하는 임차인이 존재하며, '인수 보증금 0원'이라는 정보와 함께 상세한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

* 경매 개시 채권액 및 등기부상 채권 총액 등을 고려할 때, 현재 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

* 이해관계인(임차인)과의 협의, 명도 전략 수립, 그리고 건물의 실제 상태 확인이 선행된다면 투자 가치를 판단할 수 있는 물건입니다.

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8. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역과 인접하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 잠재적 시세 상승: 주변 지역의 개발 계획이나 교통망 개선에 따라 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 대항력있는 임차인 등의 리스크 요인으로 인해 감정가보다 낮은 가격에 낙찰될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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* 본건의 감정가는 306,000,000원입니다.

* 최근 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 층수의 경우 제곱미터당 약 400만원 ~ 430만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 기준으로 환산 시 약 303,500,000원에서 311,000,000원 수준으로, 감정가와 유사한 수준입니다.

* 다만, 대항력있는 임차인의 보증금(총 4억 6천만원)이 존재하며, '인수 보증금 0원' 정보가 명확히 확인되어야 합니다. 만약 임차인과의 명도 협상이 원활하게 진행된다는 전제하에, 보수적인 관점에서 감정가의 약 80~85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 약 250,000,000원에서 260,000,000원 사이를 제안합니다.

* 이는 현재 시세 및 감정가, 그리고 임차인 리스크를 종합적으로 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 명도 비용, 수리비 등을 추가로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.