나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3318 [1] 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 구로구 구로동 소재 "서울영서초등학교" 남동측 인근에 위치하며,다세대주텍 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 업무지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철2호선 "구로디지털단지역" 이 소재 등으로 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층,지상9층건 내 제7층 제701호로서, ("집합건축물대장"상의 사용승인일은 2021.03.04.) 외벽 : 석재타일 붙임 등 마감. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

대상물건은 공부상 "오피스텔" (후첨:"내부구조도" 참조)로 주거용 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 2필지 일단의 부정형으로서, 오피스텔 및 도시형생활주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남서측으로 디지털로35길의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 "토지이용계획확인서" 상에 토지는 도시지역, 준공업지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상물건은 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 구로구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 도시하여 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

1.1. 1.사건번호

서울남부지방법원 2026타경3318 (1)

1.1. 2.소재지

서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제7층 제701호

1.1. 3.용도

오피스텔

1.1. 4.건축물 정보

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층, 지상9층 건물 내 제7층 제701호, 사용승인일 2021년 3월 4일

1.1. 5.면적

토지면적: 12.41㎡ (약 3.75평)

토지 지분: 12.41㎡ (약 3.75평)

건물면적: 28.82㎡ (약 8.72평)

건물 지분: 28.82㎡ (약 8.72평)

1.1. 6.감정가

259,000,000원

1.2. 경매 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울영서초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 업무지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

건물의 남서측으로 디지털로35길의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기(2021-03-19, 조정식), 소유권 이전 등기(2021-05-31, 오인숙)가 확인됩니다. 또한, 압류(삼성세무서장, 2024-07-03) 및 압류(강서구, 2024-10-02) 기록이 있으나, 이는 말소될 예정입니다. 강제경매 개시 결정 등기(주택도시보증공사, 2026-01-22)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 서승민)

* 보증금: 293,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021년 4월 29일

* 확정일자: 2021년 4월 29일

* 배당신고일자: 2023년 6월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권등기가 말소 예정이며, 해당 임차인은 매수인에게 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다. 이는 임차인이 대항력이 없고, HUG 인수조건 변경 및 임차권 승계 조건으로 인한 매각 조건 때문입니다.

3.4. 말소 기준 권리

말소기준권리는 삼성세무서장의 압류(2024년 7월 3일)입니다. 이보다 선순위인 권리는 모두 경매 절차에 따라 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

대상 물건이 위치한 구로동 일대는 구로디지털단지역을 중심으로 IT 산업 및 다양한 업무시설이 밀집된 지역으로, 오피스텔 및 주거용 건물이 혼재하는 복합 상권입니다.

4.2. 업무시설 현황

건축물대장상 주요 용도는 "업무시설(오피스텔)"이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로도 표기되어 있어 주거와 업무를 겸할 수 있는 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"서울영서초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 접근성이 양호합니다.

5.3. 주변 시설

구로디지털단지역(지하철 2호선)을 통한 서울 시내 접근성이 우수하며, 다양한 노선버스가 운행되어 교통이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 조건

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차권 승계 조건으로 매각되며, 임차인(주택도시보증공사/서승민)은 대항력이 없고 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없으나, 관련 조건을 명확히 숙지해야 합니다.

6.2. 건축물 현황

건축물 현황도 상의 내부 구조와 실제 내부 구조가 다소 상이할 수 있습니다. 현장 조사 시 내부 구조 파악이 어려웠다는 점을 감안하여, 경매 참여 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건의 토지는 도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 등 대상 2025.8.26.~2026.8.25.) 등에 해당합니다. 이러한 제한 사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 오피스텔로, 권리 관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 낙찰자에게 부담이 적습니다. 구로디지털단지역 역세권이라는 입지적 장점과 함께 주거 및 업무 겸용이 가능한 용도라는 점에서 메리트가 있습니다. 다만, 내부 구조 확인의 어려움 및 토지 이용 제한 사항은 투자 전 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 보증금 미인수 조건: 임차인의 대항력 부재 및 특수 매각 조건으로 인해 낙찰자가 임대차 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 구로디지털단지역 도보 이용 가능한 거리입니다.

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용 승인된 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 감정가는 259,000,000원입니다. 인수되는 임차보증금이 없다는 점과 비교적 양호한 입지를 감안할 때, 현재 시장 상황을 반영한 적정 입찰가는 감정가 수준인 250,000,000원에서 270,000,000원 사이로 예상됩니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.