나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3363 [1] 서울특별시 양천구 신월동 513-7 레베랑스 제씨동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울강서초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 보통차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건물 내 제6층 제601호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 3필지 일단인 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 신월로27길 및 오목로10길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3363 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 513-7 레베랑스 제씨동 제6층 제601호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 감정가: 330,000,000원

* 토지면적: 24.28㎡ (약 7.35평)

* 건물면적: 41.60㎡ (약 12.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (경매 집행자)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울강서초등학교" 남동측 인근

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역

* 교통:

* 차량 접근: 보통 (차량진출입 가능)

* 대중교통: 보통 (주변 노선버스정류장 소재)

* 도로: 본건 남측 및 동측으로 신월로27길 및 오목로10길과 각각 접함

* 토지이용계획:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역

* 항공기소음방지법 제3종구역, 원추표면구역, 진입표면구역

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (대공방어협조구역)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약허가구역 (외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약허가구역 (아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 탐색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2021카단1570 (주식회사스카이가든 가압류, 2021-09-10 접수)

* 권리 내역:

* 소유권 관련 등기: 다수의 소유권 이전 및 신탁등기 말소 기록 확인됨.

* 주택임차권: 배만재 (보증금 279,000,000원, 전입 2021-01-12, 확정 2020-12-07). 본건 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 특별 매각 조건에 따라 임차권 등기 말소 및 대항력 포기가 요구됩니다. 따라서 매수인이 임차보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 예상됩니다.

* 기타 권리: 주식회사스카이가든, 국민건강보험공단, 주택도시보증공사의 가압류 및 압류가 등기되어 있었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 본건 경매 개시 결정: 서울남부지방법원 2026타경3363 (채권자: 주택도시보증공사, 채권액 279,000,000원)

* 총 채권액 (등기부 요약 기준): 418,521,126원

* 인수되는 권리: 없음 (지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 임차권도 소멸 예정)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경. 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 주거지역으로 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하며, 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다.

* 건물 정보:

* 건축물명: 레베랑스

* 준공년도: 2017년 (건축물대장상)

* 세대수: 총 48세대 (단지 전체 기준), 씨동 15세대

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 인근 유사 물건 시세 분석:

* 주변 다세대/연립주택 최근 거래 사례 (2026년 5월):

* 55.27㎡ 연립주택 (1981년식): 21,000만원

* 52.41㎡ 다세대주택 (2017년식): 30,200만원

* 55.56㎡ 다세대주택 (2019년식): 32,900만원

* 본건 물건 (건물면적 41.60㎡)의 전용면적 기준 시세는 약 5.76백만원/㎡ ~ 5.92백만원/㎡ 수준으로 분석됩니다.

* 이를 바탕으로 본건의 시장 가치는 약 240,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 다만, 감정평가액이 330,000,000원으로 최근 시세 거래가보다 높게 책정되어 있어, 감정평가액의 적정성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울강서초등학교 남동측 인근 위치

* 편의시설: 주거지역 내 근린생활시설 분포

* 교통시설: 주위에 노선버스정류장 소재

* 건물 특징:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 6층 중 6층 601호

* 이용상태: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)으로 이용 중

* 설비: 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장, 급배수 및 위생설비 등

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: '대항력 없는' 임차인이 존재하며, 특별 매각 조건에 따라 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG 관련 특별 매각 조건에 대한 면밀한 해석 및 이행 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 항공 관련 구역, 군사기지 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재합니다. 특히 토지거래계약허가구역 지정 기간이 2026년 12월 31일까지 유효하므로, 매각 시점 및 취득 후 매각 시 허가 대상 여부를 확인해야 합니다.

* 건축 연도: 본건 건물(레베랑스)은 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다. 이는 주변 노후된 연립/다세대 주택과의 차별점이며, 유지보수 비용 측면에서 유리할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 학교 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리분석상 '대항력 없는' 임차인이 존재하며, 매각 조건으로 해당 임차권이 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 없는 물건으로 분석됩니다.

* 감정평가액 (3.3억원)이 주변 실거래가 분석 (2.4억~2.5억원)보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 감정가의 적정성 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 다수의 공법상 제한 사항이 존재하므로, 취득 후 보유 및 매각 시 제약이 있을 수 있습니다.

* HUG 관련 특별 매각 조건에 대한 해석과 실제 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* '대항력 없는' 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없어, 낙찰 후 명도 관련 위험이 상대적으로 적습니다.

* 2017년 신축 건물로, 비교적 최신 건축물로 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 입지 조건 상 주거용 부동산으로서의 가치가 있으며, 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 실거래가 분석 시 괴리가 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 330,000,000원

* 최근 실거래가 분석 기반 추정 시세: 약 240,000,000원 ~ 250,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건의 감정가(330,000,000원)는 최근 실거래가 분석 결과 (약 240,000,000원 ~ 250,000,000원) 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 매각 조건상 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 경쟁 입찰 현황 및 시장 상황에 따라 감정가 이하에서도 낙찰될 가능성이 있습니다. 정확한 시장 가치 판단을 위해 추가적인 현장 조사가 권장됩니다. 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것을 권유합니다. 특히, 270,000,000원 내외를 1차 목표가로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 주변 시세 동향, 경쟁 입찰 현황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.