나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3328 [1] 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동2가 소재 "2·5호선 영등포구청역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선·5호선 '영등포구청역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 석재붙임마감 및 페인트마감 등, 샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동측으로 노폭 약6~8미터 수준의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3328 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제3층 제302호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 제3층 제302호

감정가: 345,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 12.20㎡ (약 3.69평)

토지지분: 12.2㎡ (약 3.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.37㎡ (약 8.28평)

건물지분: 27.37㎡ (약 8.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동2가에 위치하며, 지하철 2호선 및 5호선 영등포구청역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 영등포구청역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

3.2. 권리 내역

* 소유권보존: 최상범 (2022-04-14)

* 주택임차권: 김채영 (보증금 340,000,000원, 전입 2022-07-08, 확정 2022-06-20) - 말소 예정

* 가압류: 수협은행 (1,567,749,529원, 2024-01-05) - 말소기준권리

* 가압류: 서울신용보증재단 (23,750,000원, 2024-05-08)

* 압류: 양천세무서장 (2026-01-13)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (340,000,000원, 2026-01-22)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김명수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-27

대항력: 없음

비고: 임대차 관계 미상임.

* 임차인: 주택도시보증공사(김채영) (김 )

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-08

확정일자: 2022-06-20

배당신고일자: 2024-03-14

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경, 특별매각조건에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건임.

3.4. 인수 보증금

0원

3.5. 말소기준권리

인천지방법원 2023카단111564 (수협은행 가압류)

3.6. 등기부채권 총액

1,931,499,529원

3.7. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건을 포함하여 매각됩니다. 인수 보증금은 0원으로, 매수인이 별도의 임대차보증금 반환 의무를 부담하지 않을 것으로 보입니다. 다만, 매각 조건에 따른 임차권등기 말소 등의 절차를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 당산동2가는 지하철 2·5호선 영등포구청역 역세권에 위치하며, 주변으로 오피스텔, 다세대주택, 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재하여 형성된 지역입니다. 영등포구청역을 중심으로 형성된 상권은 행정기관, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달하여 안정적인 임대수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 2·5호선 영등포구청역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 어디든 이동이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 다수 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 영등포구청 등 행정시설 이용도 편리합니다.

5.2. 주변 환경

주변에 오피스텔 및 주택 단지가 밀집해 있어 주거 환경이 형성되어 있으며, 공원 등 휴식 공간도 인근에 위치할 가능성이 있습니다. 다만, 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 특별매각조건: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건은 복잡한 절차를 수반할 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 총 채권액: 약 19.3억 원으로 감정가 대비 높은 편이며, 경매 진행 시 낙찰가에 따라 채권의 만족도가 달라질 수 있습니다.

* 임차인 정보: 임차인 김명수의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 영등포구청역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변 상업 및 주거 인프라가 잘 갖춰진 오피스텔입니다. 감정가는 3억 4,500만원으로, 유사 면적의 오피스텔 시세와 유사한 수준입니다. 권리관계상 복잡한 특별매각조건이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 임대차보증금 반환 의무를 승계할 위험은 없어 보입니다. 다만, 이러한 특수 조건에 대한 철저한 사전 조사 및 이해가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 2·5호선 영등포구청역 초역세권으로 직주근접 및 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 안정적인 임대수요: 역세권 오피스텔 밀집 지역으로 꾸준한 임대수요가 예상됩니다.

* 특수 조건 활용: 복잡한 권리관계 및 특별매각조건을 이해하고 입찰에 참여한다면, 시장가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 345,000,000원입니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 시세는 약 3억 2천만원에서 3억 6천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건은 약 8.28평의 전용면적을 가지고 있으며, 특별매각조건으로 인한 법적 리스크를 고려해야 합니다. 인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 감정가 수준에서 낙찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

현 시세 및 권리분석을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 360,000,000원 범위로 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가(345,000,000원)를 중심으로, 시장 상황 및 본건의 특수성을 반영한 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.