나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3312 [1] 서울특별시 구로구 구로동 685-480 다온캐슬 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구일중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 중소형 아파트단지, 단독주택, 노변상가, 학교 등이 혼재되어 있는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 "구일 역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건 내 제6층 제602호로서 (사용승인일: 2020.03.06), 외벽: 인조석 마감 등. 창호: PVC 창호 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)(침실3, 거실, 주방, 화장실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면 구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육 군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. ), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 기본 물건 현황

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3312 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 685-480 다온캐슬 제6층 제602호

* 건물용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

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1.2. 감정가 및 면적 정보

* 감정가: 292,000,000원

* 토지 면적: 19.93㎡ (약 6.03 평)

* 건물 면적: 34.35㎡ (약 10.39 평)

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1.3. 경매 정보

* 채권자: 주OOOOOOO (정보 일부 마스킹 처리)

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 존재

* 주의사항: 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각 진행

* 특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구일중학교" 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 중소형 아파트단지, 단독주택, 노변상가, 학교 등이 혼재된 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

* 본건 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.

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2.2. 교통 여건

* 차량 진출입이 가능함.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 1호선 "구일역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

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3. 권리분석

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3.1. 권리 현황

* 집합건물 등기부상 소유권 보존 등기일은 2020년 3월 24일임.

* 공유자 전원 지분 전부 이전(매매) 등기일은 2020년 7월 3일임.

* 주택임차권(김진철) 등기 및 말소 예정 (접수일자 2024-07-10)

* 강제경매 개시 결정 등기 (주택도시보증공사) (접수일자 2026-01-22) - 본건의 말소기준권리임.

* 압류 등기 (금천구) 및 말소 예정 (접수일자 2026-04-08)

* 등기부채권 총액: 285,000,000원

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3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 *)

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-01

* 확정일자: 2022-06-12

* 배당신고일자: 2024-07-10

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정임. 또한, 특별매각조건에 따라 임차인의 보증금 반환청구권은 매수인에게 승계되지 않음.

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3.3. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (접수일자 2026-01-22)

* 본 매각으로 인해 말소될 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (주택임차권, 압류 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권이 명시되어 있으나, 현황상 지상권은 확인되지 않음.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 분석

* 본건(다온캐슬, 2020년 사용승인, 34.35㎡)의 감정가는 292,000,000원으로, ㎡당 약 8,500,728원 수준임.

* 주변 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월, 1994년식 다세대주택 41.22㎡가 195,000,000원 (㎡당 약 4,730,689원)에 거래됨. (노후화로 인한 낮은 가격 형성)

* 2026년 7월, 2023년식 다세대주택 29.84㎡가 282,000,000원 (㎡당 약 9,450,395원)에 거래됨. (신축, 감정가와 유사한 ㎡당 단가)

* 2026년 7월, 2012년식 다세대주택 21.75㎡가 299,900,000원 (㎡당 약 13,788,506원)에 거래됨. (소형 면적 고가 거래)

* 본 건은 2020년식으로 비교적 신축이며, 건물의 연식과 면적을 고려할 때 감정가는 주변 신축 주택 시세와 유사하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됨.

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4.2. 예상 입찰가 산정

* 본건의 감정가는 292,000,000원임.

* 주변 신축 주택의 ㎡당 시세(약 900만원 이상)를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있음.

* 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가의 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* 잠재적 가치를 고려하여 300,000,000원 ~ 315,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장함.

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5. 생활정보

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5.1. 건물 및 내부 시설

* 구조: 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕, 지상 6층 건물 중 제6층 제602호.

* 사용승인일: 2020년 3월 6일.

* 외벽: 인조석 마감 등. 창호: PVC 창호 등.

* 내부 이용상태: 도시형생활주택 (침실 3, 거실, 주방, 욕실, 현관 등으로 이용 중).

* 설비내역: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비 구비.

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5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 구일중학교 인근 위치.

* 생활편의시설: 노변 상가, 다세대주택, 아파트 단지 등 주거 및 상업 시설 혼재.

* 교통시설: 버스정류장, 지하철 1호선 구일역 인접.

* 주변 시설 확인 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 본건 인근에서 확인되지 않음.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. HUG 인수 조건 변경 및 임차권

* HUG 인수조건이 변경되었으며, 선순위임차권이 존재함.

* 매각 조건상 임차인은 매수인에 대한 대항력을 포기하므로 인수 부담은 없으나, 인수 조건의 세부 내용을 반드시 확인해야 함.

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6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역에 해당함.

* 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면 구역 (진입표면), 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역임.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

* 중요: 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 및 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 용도에 따라 거래 허가 절차가 필요할 수 있음.

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 2020년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있음.

* 임차인의 대항력 포기 조건 및 인수 보증금 없다는 점은 긍정적 요인임.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 등 토지 이용에 관한 제약 사항이 있어 매수 시 유의가 필요함.

* 권리관계는 비교적 명확하나, HUG 인수조건 변경 관련 세부 내용을 면밀히 검토해야 함.

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8. 투자 포인트

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* 비교적 신축 건물 (2020년 사용승인)

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 없음

* 구일역 역세권 단지로 교통 편의성 우수

* 주변 상업 및 주거 시설 혼재로 생활 인프라 양호

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9. 예상 입찰가

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* 본건의 감정가는 292,000,000원임.

* 주변 시세 분석 결과, ㎡당 약 945만원 이상으로 거래되는 신축 주택 시세를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가 대비 높게 형성될 가능성이 있음.

* 인수 부담이 없는 점과 신축 건물의 가치를 고려하여, 300,000,000원 ~ 315,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

* 최적의 입찰가는 실제 현장 조사를 통해 주변 시세를 재확인하고, 경쟁 물건의 동향을 파악하여 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.