나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3293 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 326-24 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2026.02.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉중앙시장" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "통칭:(이호빌)S-CLASS" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일: 2019.08.09)중 제3층 제302호로서 외 벽 : 벽돌(타일)붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "통칭:(이호빌)S-CLASS" 서측으로 개봉로17길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공 방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할 )<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상 자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.2 5.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3293 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 326-24 제3층 제302호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제302호

* 사용승인일: 2019년 08월 09일

* 건물면적: 52.60㎡ (약 15.9평)

* 토지면적: 31.39㎡ (약 9.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 310,000,000원

1.2. 주변 환경 및 교통

* 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉중앙시장" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대임.

* 건물이 속한 "통칭:(이호빌)S-CLASS"까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편임.

* "개봉중앙시장"은 1976년 조성된 전통시장으로, 인근 주민들의 생활 편의를 제공하고 있음.

1.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 장애물 제한 구역(공항시설법), 대공 방어 협조 구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가 구역 등으로 지정되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 입지 분석

* 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하여 구로디지털단지, 가산디지털단지 등 주요 업무지구로의 출퇴근이 가능한 배후 주거지 역할을 함.

* "개봉중앙시장"이 인접하여 전통시장 이용이 편리하며, 주택가 지역으로 주거 환경이 형성되어 있음.

* 1호선 개봉역과의 구체적인 거리는 명시되지 않았으나, 유사 지역의 경우 역세권 접근성이 좋은 편임.

2.2. 주변 시설

* 시장: 개봉중앙시장 인접

* 편의시설: 주택가 내 편의시설 이용 가능

* 교통: 인근 버스정류장, 차량 접근 용이

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 안산세무서장 압류 (2022년 01월 27일)

* 소유권보존: 2019년 08월 26일

* 공유자전원지분전부이전: 2020년 06월 04일

* 기타 권리: 주택도시보증공사 가압류, 구로구 압류, 남동세무서장 압류, 강서구 압류 등 다수 존재하나 모두 말소 예정.

* 등기부채권 총액: 2,071,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김옥선

* 보증금: 292,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 05월 25일

* 확정일자: 2020년 04월 29일

* 배당신고일자: 2026년 01월 23일

* 대항력: 있음

* 주의: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 292,000,000원에 대해 배당 신고를 하였습니다. 확정일자가 전입일자보다 빠르고, 채권자가 김옥선 본인이므로 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 매각물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 최종 배당 결과 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 개봉동은 1970년대 주거지로 개발된 지역으로, 서울 외곽의 저렴한 주거지 중 하나였음.

* 주변은 다세대주택 밀집 지역으로, 주거지로서의 성격이 강하며 자체적인 상업 기능은 "개봉중앙시장"을 중심으로 형성되어 있음.

* 개봉중앙시장은 소규모 골목시장으로, 인근 주민들의 생활 편의를 제공하지만 대형 할인점과의 경쟁 등으로 예전만큼의 활기는 줄어든 편임.

4.2. 유사 물건 거래 사례

* "한신빌라(330-8)" (2002년 건축, 전용 51.48㎡): 2026년 7월 1일 250,000,000원에 거래됨.

* "파크빌라(342-1)" (1993년 건축, 전용 41.52㎡): 2026년 7월 1일 139,500,000원에 거래됨.

* "미림빌라가~라동(108-5)" (1982년 건축, 전용 61.19㎡): 2026년 7월 13일 250,000,000원에 거래됨.

* "백년빌"(2018년 준공, 16평형 기준)의 경우 2019년 1월 24일에 279,500,000원에 매매된 사례가 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능함.

* "개봉중앙시장"이 인접하여 식료품 등 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 주변에 주거지로서 필요한 편의시설들이 분포하고 있음.

5.2. 주거 환경

* 건물은 2019년 8월에 사용승인된 비교적 신축 건물임 (철근콘크리트 구조).

* 본건이 속한 "통칭:(이호빌)S-CLASS"는 5층 건물로, 다세대주택으로 이용 중임.

* 주변은 다세대주택이 밀집된 주택가 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 김옥선 씨의 보증금 292,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 법원의 배당 결과에 따라 최종 인수 여부가 결정되므로, 인수 시 실질적인 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 규제 관련 리스크

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물 제한 구역, 대공 방어 협조 구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약 허가 구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화 및 유지보수

* 2019년 사용승인으로 비교적 신축이나, 향후 건물 유지보수에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 2019년 사용승인된 신축 건물이라는 점이 강점입니다. "개봉중앙시장" 인근의 주거지대로서 생활 편의성이 양호합니다.

* 권리분석상 가장 중요한 부분은 대항력 있는 임차인 김옥선 씨의 보증금 292,000,000원 인수 여부입니다. 현재로서는 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

* 다양한 법규적 규제가 존재하지만, 이는 주거지로서의 안정성에 더 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 사용승인)

* "개봉중앙시장" 인접으로 편리한 생활 환경

* 강제경매 사건으로 채권자가 임차인 본인이며, 임차인 보증금 규모가 감정가와 유사하여 배당을 통한 회수가 기대되나, 인수 여부 최종 확인 필요.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 310,000,000원입니다.

* 주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 보면, 전용 51.48㎡의 경우 2026년 7월 250,000,000원에 거래되었고, 전용 61.19㎡의 경우 2026년 7월 250,000,000원에 거래되었습니다.

* "백년빌"의 경우 2019년 1월에 16평형(약 53㎡)이 279,500,000원에 매매된 사례가 있어, 본 건의 감정가와 유사한 수준을 보입니다.

* 본건 건물은 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 건물 면적 52.60㎡(약 15.9평)임을 고려할 때, 주변 시세와 신축 연차를 감안하면 감정가 수준이 적정하다고 볼 여지도 있습니다.

* 그러나 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 김옥선 씨의 보증금 292,000,000원입니다. 만약 이 보증금을 인수해야 한다면, 실제 취득 비용은 감정가를 훨씬 초과하게 됩니다.

* 예상 입찰가 산정 (임차인 보증금 인수 없는 조건 가정):

* 최근 실거래가(250,000,000원)와 감정가(310,000,000원)를 고려할 때, 감정가의 90% 수준인 약 279,000,000원에서 100% 수준인 310,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가의 85% ~ 90% 수준인 263,500,000원 ~ 279,000,000원 을 고려해 볼 수 있습니다.

* 결론: 임차인 보증금 인수 여부에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다. 보증금을 인수하지 않는다는 전제 하에, 270,000,000원 ~ 290,000,000원 사이에서 입찰가를 검토하되, 반드시 법원의 최종 배당 결과를 확인하여 인수 보증금 유무를 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.