나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10146 [1] 서울특별시 동대문구 전농동 2-102 이도퍼스트 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 전농동 소재 "배봉초등학교" 남동측 인근에 위치함. 주위는 단독,다세대,아파트,각급 학교, 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 내 3층 302호로서 외벽:석재마감 등. 내벽:벽지마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

2021.03.02일자로 사용승인되고, 방2,주방,거실,욕실2,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

급탕 및 위생설비 완비되고, 승강기설비,도시가스에 의한 개별난방 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 등고평탄한 부정형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<동대문구 전농동 2-102소재> 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2016-04-01)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <동대문구 전농동 2-84소재> 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2016-04-01)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10146 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 전농동 2-102 이도퍼스트 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 266,000,000원

토지면적: 34.20㎡ (약 10.34평)

건물면적: 38.00㎡ (약 11.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 정보

건축년도: 2020년 (사용승인 2021.03.02) [cite: Appraisal Summary - Usage Status]

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 [cite: Appraisal Summary - Building Structure]

전용면적: 38.00㎡ (약 11.49평)

주요 내부구조: 방 2, 주방, 거실, 욕실 2, 발코니, 현관 [cite: Appraisal Summary - Usage Status]

1.3. 입지조건

위치: 본건은 서울특별시 동대문구 전농동 소재 "배봉초등학교" 남동측 인근에 위치함 [cite: Appraisal Summary - Location and Environment]

주위환경: 단독, 다세대, 아파트, 각급 학교, 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임 [cite: Appraisal Summary - Location and Environment]

교통: 본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임 [cite: Appraisal Summary - Transportation]

도로: 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함 [cite: Appraisal Summary - Adjacent Road]

1.4. 권리분석

개요:

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10146 (1)

경매개시결정일: 2026년 01월 22일 (주택도시보증공사 신청) [cite: Building Register Summary - Compulsory Auction]

감정가: 266,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (기재 없음) [cite: Property Statement Notes]

말소기준권리:

2024년 07월 03일 삼성세무서장 압류 (갑3) [cite: Building Register Summary - Lien entry]

권리관계:

* 소유권보존: 허민우 외 1명 (2021-03-19) [cite: Building Register Summary - Ownership Preservation]

* 공유자전원지분전부이전: 오인숙 (2021-06-11) [cite: Building Register Summary - Ownership Transfer]

* 압류: 삼성세무서장 (2024-07-03, 말소), 강서구 (2024-10-02, 말소), 성북구 (2025-12-12, 말소) [cite: Building Register Summary - Lien entries]

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-22, 말소) [cite: Building Register Summary - Compulsory Auction]

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 ) [cite: Tenant Information, Building Register Summary - Leasehold entry]

* 보증금: 400,000,000원 [cite: Tenant Information]

* 차임: 0원 [cite: Tenant Information]

* 전입일자(사업일자): 2021-06-04 [cite: Tenant Information]

* 확정일자: 2021-05-06 [cite: Tenant Information]

* 배당신고일자: 2023-06-16 [cite: Tenant Information]

* 대항력: 없음 [cite: Tenant Information]

인수되는 권리:

등기부등본상 3번 임차권(을3-2)으로 400,000,000원이 '인수'로 기재되어 있습니다. [cite: Building Register Summary - Leasehold correction entry] 이는 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 함을 의미합니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 서울특별시 동대문구 전농동에 위치하며, 배봉초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다 [cite: Appraisal Summary - Location and Environment]. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 다양한 주거 형태와 학교, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역의 상권입니다 [cite: Appraisal Summary - Location and Environment].

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 10일 거래, "벨루스전농" (2023년 건축, 25.21㎡, 2층): 53,000,000원 [cite: Recent Sales JSON 1]

* 2026년 7월 4일 거래 (103-377) (2019년 건축, 27.97㎡, 3층): 79,500,000원 [cite: Recent Sales JSON 2]

* 2026년 7월 7일 거래 (55-64) (2010년 건축, 16.83㎡, 3층): 18,500,000원 [cite: Recent Sales JSON 3]

상기 거래 사례들을 고려할 때, 본건(38.00㎡)의 면적과 비교했을 때, 최근 거래된 다세대주택들의 가격대는 1.1백만원/㎡ 에서 2.8백만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 본건 건물의 시세를 추정하면 약 75백만원 ~ 108백만원 범위로 예상됩니다. 다만, 본건의 감정가(266,000,000원)는 이러한 최근 실거래가 대비 매우 높은 수준입니다.

1.6. 생활정보

주변 시설: 배봉초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 양호합니다 [cite: Appraisal Summary - Location and Environment]. 또한, 다양한 근린생활시설이 분포하여 주거 생활에 필요한 편의 시설 이용이 용이합니다 [cite: Appraisal Summary - Location and Environment].

교통: 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: Appraisal Summary - Transportation].

건물 편의시설: 건물 내에는 급탕 및 위생 설비가 완비되어 있으며, 승강기 설비와 도시가스 개별난방 시스템을 갖추고 있습니다 [cite: Appraisal Summary - Facilities].

1.7. 잠재적 리스크

인수되는 임차권: 등기부등본상 '인수'로 명시된 400,000,000원의 임차권은 낙찰자가 부담해야 하는 중요한 리스크입니다. 이는 감정가 외 추가적인 큰 금액의 부담으로 작용합니다 [cite: Building Register Summary - Leasehold correction entry, Tenant Information].

HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경에 대한 특이사항이 존재하므로, 실제 인수 절차 및 조건에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다 [cite: Special Notes].

권리관계의 복잡성: 등기부상 '말소' 처리된 권리(을3, 40,000,000원)와 '인수' 처리된 임차권(을3-2, 400,000,000원) 간의 금액 차이 및 상태(말소/인수)가 상이하여, 권리 분석 시 혼란을 야기할 수 있습니다. HUG와의 계약 조건에 따라 실제 인수 의무가 달라질 수 있으므로, 법률 전문가와 상의가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 전농동의 비교적 신축(2021년 사용승인) 다세대주택으로, 입지 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 쟁점은 400,000,000원의 임차권 인수입니다. 등기부상 '인수'로 명시된 이 권리는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액으로, 현재 파악된 주변 시세와 비교했을 때 매우 높은 부담이 될 수 있습니다. 감정가(266,000,000원) 또한 최근 실거래가 수준보다 상당히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 정확한 확인이 없다면, 잠재적 리스크가 매우 큰 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 신축 건물의 가치를 가지며, 내부 시설 또한 양호합니다 [cite: Appraisal Summary - Building Structure, Usage Status].

양호한 주거 입지: 배봉초등학교 인접, 다양한 생활 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다 [cite: Appraisal Summary - Location and Environment, Transportation].

시세 대비 잠재 가치: 인수되는 임차 보증금(400,000,000원)을 제외한 본건 건물의 순수 시장 가치를 파악하고, 이를 바탕으로 총 투자 비용을 산정했을 때, 향후 매각 시 수익성을 확보할 수 있다면 투자 고려 대상이 될 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, '인수 보증금'은 제외하고 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 접근합니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 본 건(38.00㎡)의 순수 시장 가치는 약 75,000,000원 ~ 108,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가(266,000,000원)는 이러한 시장 가치보다 현저히 높으며,

인수해야 할 보증금(400,000,000원)을 포함할 경우 총 부담액은 500,000,000원 이상으로 상승하게 됩니다.

따라서, 인수되는 보증금 400,000,000원을 고려했을 때, 본 건의 순수 시장 가치인 약 100,000,000원 ~ 120,000,000원 수준의 입찰가가 적정하다고 판단됩니다.

이는 감정가보다 매우 낮은 금액이며, 첫 경매일에는 입찰이 불가할 가능성이 있습니다.

제시된 조건 하에서, 예상 입찰가는 약 120,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 총 실질 부담액은 120,000,000원 (입찰가) + 400,000,000원 (인수 보증금) = 520,000,000원이 됩니다.

이는 본건의 추정 시장 가치(약 108,000,000원)보다 매우 높은 금액으로, 수익성 확보에 심각한 제약이 따를 수 있습니다.

본 물건은 인수 보증금 및 HUG 관련 조건에 대한 면밀한 법률 검토 후 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.