나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50066 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 8-15 대상오피스텔 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "예일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건이 위 치한 대로변은 근린생활시설, 소규모 아파트, 주상용 건물 등으로 이루어져있고 후면은 다세 주택 및 단독주택 등이 밀집한 주거지대로 인근에 상가, 학교 등 생활편익시설이 소재하고 있어 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역(6호선 구산역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 지하 1층 지상 7층 중 6층 602호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 2004.05.17) 외 벽 : 화강석 마감 등 내 벽 : 미 상 바 닥 : 미 상 창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 가장형 평지로서 주상복합용(오피스텔, 근생, 주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 35m, 남서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인 이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외 국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계 약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026. 12.31.)), 건축선

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 등기사항전부증명서상 임차권(보증금 112,000,000원) 설정되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50066 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 8-15 대상오피스텔 6층602호

용도: 오피스텔

감정가: 100,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 토지 및 건물 현황

토지면적: 8.35 ㎡ (약 2.53 평)

건물면적: 22.05 ㎡ (약 6.67 평)

건축년도: 2004년

총 층수: 지하 1층, 지상 7층 중 6층

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 은평구 구산동 "예일초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 대로변은 근린생활시설, 소규모 아파트, 주상용 건물 등으로 구성되어 있으며, 후면은 다세대주택 및 단독주택 등이 밀집한 주거지대입니다. 인근에 상가, 학교 등 생활편익시설이 소재하고 있어 주거지로서 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 구산역이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 35m 도로, 남서측으로 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2026년 1월 19일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정 (채권액 113,405,369원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부등본 상 을1 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 112,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 해당사항 없음)

인수되는 임차보증금: 0 원. 신청채권자(서울보증보험)가 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권을 양수하였으며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

선순위 임차권: 등기사항전부증명서 상 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 112,000,000원)이 등기되어 있으나, 해당 임차권은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다. 또한, 임차인은 대항력이 없습니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 대로변에 근린생활시설이 혼재하고, 그 배후로는 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거지대로 형성되어 있습니다. 인근에 예일초등학교와 같은 교육시설 및 다양한 상가, 편의시설이 소재하여 기본적인 상업 및 생활 편의 기능이 갖추어져 있습니다. 오피스텔로서의 임대 수요는 주거 및 소규모 업무 공간 수요를 바탕으로 형성될 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 인근 상가, 마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 예일초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

교통: 지하철 6호선 구산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 외국인 등 특정 대상자가 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역에 해당합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20. ~ 2026.12.31. - 향후 갱신 가능성 있음) 이는 향후 해당 토지의 활용 및 매각 시 고려해야 할 사항입니다.

건축년도: 2004년에 건축된 건물로, 신축 건물은 아니므로 장기적인 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 오피스텔로, 지하철역 및 주요 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 시 추가로 인수되는 권리 부담이 없는 물건이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 특히, 임차인의 보증금은 인수되지 않아 투자 안정성이 높게 평가됩니다. 토지거래허가구역이라는 점은 향후 매각 또는 이용 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 감정가는 1억원이나, 최근 실거래가는 8천만원대 후반으로 나타나므로 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 매우 깔끔하고 투자 리스크가 낮습니다.

지하철역 및 다양한 생활 편의시설 이용이 편리한 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

현재 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 적정가 이하로 입찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가: 약 84,000,000원 ~ 85,000,000원 (면적 19.68~20.09㎡ 기준)

감정가: 100,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 내용을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 수준으로 판단됩니다. 안전하고 합리적인 투자를 위해서는 감정가 대비 85%~90% 수준 또는 최근 실거래가 상단 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.