나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3242 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 636-5 에스엠피렌체 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철9호선 「증미역」 남측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 및 아파트 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북측 인근에 지하철역(9호선: 증미역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 양호함.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상7층건 내 제6층 제602호로서 (사용승인일: 2016.02.12) - 외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방 및 식당, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접 도로 대비 완경사 지대 내에 있는 세장형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 2~4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,원추표면구역(원추표면)<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등,용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3242 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 636-5 에스엠피렌체 제6층 제602호

용도: 다세대주택

건물총층수: 지상 7층

1.2. 면적 및 건물 정보

건물면적: 28.68㎡ (약 8.68평)

토지면적: 14.33㎡ (약 4.33평)

토지지분: 14.332400000000002㎡ (약 4.33평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.3. 감정가 및 채권자 정보

감정가: 247,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건 매각

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, 지하철 9호선 '증미역' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대·연립주택 및 아파트 등이 밀집한 주거지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 북측 인근에 지하철 9호선 증미역과 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 '주택도시보증공사'의 강제경매개시결정(갑4)으로 확인됩니다.

해당 경매개시결정일 기준으로 선순위 권리인 소유권보존(갑1), 공유자전원지분전부이전(갑2) 등은 인수되지 않습니다.

주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 강서세무서장의 압류(갑3), 국민건강보험공단의 압류(갑5) 또한 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 236,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 236,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

전입일자 및 확정일자는 2018-03-08이며, 배당신고일자는 2024-03-14입니다.

중요한 점은 본 임차인(HUG)의 '대항력: 없음'으로 명시되어 있으며, 등기부상 주택임차권(을3)도 말소 예정입니다.

따라서, 매수인에게 임차인의 보증금이 인수되지 않으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 관련 주의사항

주택임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으나, 보증금 액수가 기재되어 있으므로 매각물건명세서상 특별매각조건을 반드시 확인해야 합니다.

특별매각조건에 따라 채권자인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 매매 사례

최근 2026년 7월 6일에 거래된 등촌동 643-69번지 '고센아트빌' 다세대주택(건축년도 2015년, 전용면적 43.14㎡)이 330,000,000원에 거래되었습니다.

같은 날 거래된 등촌동 572-9번지 '라온제나' 다세대주택(건축년도 2017년, 전용면적 42.96㎡)은 300,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 2026년 7월 6일 등촌동 574-1번지 '멤버스빌B동' 다세대주택(건축년도 2016년, 전용면적 29.9㎡)은 210,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건(에스엠피렌체, 2016년 사용승인)의 전용면적은 28.68㎡(약 8.68평)입니다.

가장 유사한 면적의 거래 사례인 '멤버스빌B동'(29.9㎡, 약 9.05평, 210,000,000원)을 기준으로 볼 때, 평당 약 23,200,000원 수준으로 거래되었습니다.

이 시세를 본건의 면적(8.68평)에 적용하면 약 201,424,000원의 시세가 산출됩니다.

감정가 247,000,000원 대비, 최근 유사 면적 거래 사례는 그보다 낮은 가격대를 형성하고 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

인근에 지하철 9호선 증미역이 위치하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

다세대·연립주택 및 아파트 밀집 지역으로 주거 편의성이 갖추어져 있으며, 인근에 학교(염강초, 등촌중, 등촌고 등)가 다수 분포하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 다음과 같은 제한사항이 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항): 김포공항 인근으로 항공기 소음 등 영향이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역

* 가로구역별최고높이제한지역

* 원추표면구역(공항 관련)

* 상대보호구역(교육환경 보호)

* 대공방어협조구역: 군사시설 관련 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설설치제한지역: 폐기물 시설과의 잠재적 거리 및 영향 여부를 추가 확인 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 및 특정 용도(단독다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)이 있어, 향후 매수인의 국적 및 주택 유형에 따라 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 거래 과정에서의 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 9호선 증미역 이용이 편리한 주거지에 속합니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리인 HUG의 강제경매로 인해 대부분 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

다만, 토지이용계획 상 공항 관련 보호지구, 폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래허가구역 등 다수의 제한사항이 존재하므로, 투자 전 해당 내용에 대한 심층적인 확인이 요구됩니다.

최근 유사 면적 거래 사례 가격을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정 시 수익성을 확보할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 교통 편리한 역세권 입지 (지하철 9호선 증미역 인근).

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 양호.

* 감정가 대비 시세 분석을 통한 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 자료와 주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 가치는 약 200,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 판단됩니다.

유사 면적(29.9㎡)의 최근 매매가가 210,000,000원이었음을 감안할 때, 감정가(247,000,000원)보다 낮은 선에서 입찰가를 결정하는 것이 유리할 것으로 보입니다.

본건의 경우 '인수 보증금'이 0원이므로, 낙찰가 자체가 실질적인 취득가가 됩니다.

종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 225,000,000원 을 제시합니다.

이는 보수적인 접근이며, 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.